Roi e roe: Per definire e pianificare il ritorno sull’investimento immobiliare è fondamentale partire da una sana programmazione e conoscenza finanziaria e calcolare per rilevare i dati economici e finanziari il “ROI” e il “ROE“.
Cos’è il ROI ?
Il ROI è l’acronimo di “Return on Investment” che tradotto dall’inglese significa “Ritorno sull’investimento”.
Il ROI è l’indice che misura il rendimento sull’investimento immobiliare e la formula per calcolarlo è la seguente:
ROI = Utile netto / Prezzo di acquisto ( Capitale investito)
Per utile netto si intende la differenza tra il prezzo di vendita e il prezzo di acquisto.
Come si calcola il ROI ?
Esempio:
se acquistassi un’immobile per un valore pari a € 240.000 sostenendo l’investimento immobiliare solo con capitale proprio e lo rivendessi a € 300.000, il ROI sarebbe:
- PREZZO DI ACQUISTO € 240.000
- PREZZO DI VENDITA € 300.000
- UTILE NETTO € 60.000
- UTILE NETTO
————————————————————— X 100
PREZZO DI ACQUISTO (Capitale Investito)
60.000 / 240.000 = 0,25 ( x 100)
ROI = 25%
Nell’esempio suindicato il ritorno dell’investimento immobiliare è pari al 25%, quale rendimento effettivo sull’investimento immobiliare. Qualora volessimo rapportarlo al fattore tempo e l’operazione immobiliare, dal momento dell’acquisto al momento della vendita, si concludesse in 6 mesi il ROI sarebbe:
25% / 6 mesi = X / 12 mesi
X (ROI) = 50 %
In questo caso l’utile netto su base annua sarà del 50%.
In conclusione, il ROI è da prendere in considerazione come indice di valutazione qualora si decida di investire con l’apporto interamente di capitale proprio, mentre il ROE è l’indice è da prendere in considerazione qualora si decida di investire solo in parte con capitale proprio facendosi finanziare la restante quota da una Banca.
Per definire e pianificare il ritorno sull’investimento immobiliare è fondamentale partire da una sana programmazione e conoscenza finanziaria e calcolare per rilevare i dati economici e finanziari il “ROI” e il “ROE“.
Cos’e il ROE ?
Il ROE è l’acronimo di “Return on equity” che tradotto dall’inglese significa “Ritorno sul Capitale”
Il ROE è l’indice che misura il rendimento sulla quota propria di capitale investito e la formula per calcolarlo è la seguente:
ROE = Utile netto / Capitale proprio investito
Come si calcola il ROE ?
Esempio:
Se acquistassi un’immobile per un valore pari a € 240.000 sostenendo l’investimento immobiliare in parte con capitale proprio pari a € 20.000 ed in parte con capitale finanziato dalla banca pari a € 220.000 ipotizzando interessi passivi su mutuo pari a € 11.000 e lo rivendessi a € 300.000 il ROE sarebbe :
- PREZZO D’ACQUISTO € 240.000
- PREZZO DI VENDITA € 300.000
- QUOTA PROPRIA CAPITALE INVESTITO € 20.000
- QUOTA CAPITALE FINANZIATA € 220.000
- UTILE LORDO € 60.000
- INTERESSI PASSIVI SU MUTUO € 11.000
- UTILE NETTO € 49.000
- Utile lordo – Interessi passivi (UTILE NETTO)
—————————————————————— X 100
QUOTA PROPRIA DI CAPITALE INVESTITA
49.000 / 20.000 = 2,45 ( x 100)
ROE = 245 %
Tale rendimento è possibile grazie all’utilizzo della leva finanziaria.
In conclusione, il ROI è da prendere in considerazione come indice di valutazione qualora si decida di investire con l’apporto interamente di capitale proprio, mentre il ROE è l’indice è da prendere in considerazione qualora si decida di investire solo in parte con capitale proprio facendosi finanziare la restante quota da una Banca.
Cosa è il ROI ?
E’ un indicatore finanziario che misura il rendimento di un investimento indipendentemente da come è stato finanziato ed è l’acronimo di “RETURN ON INVESTMENT”.
Cerco di farti un esempio pratico per farti comprendere meglio il concetto:
Hai acquistato un immobile a € 100.000 con soldi tuoi nella tua zona di investimento che hai individuato come ti ho insegnato , gli hai dato valore ristrutturandolo con altri € 30.000 sempre con soldi tuoi e, dopo aver analizzato i prezzi di mercato come ti ho insegnato,lo rivendi a € 180.000.
E’evidente che hai un utile lordo di € 50.000 e calcolare il ROI su base annua è semplice infatti è sufficiente dividere l’utile per il totale dell’investimento e moltiplicarlo per 100 quindi:
ROI su base annua = utile (€ 50.000) / investimento totale (€ 130.000) x 100 = 38,5 %
Un buon rendimento direi , anche se poi devi togliere la tassazione.
Un investitore immobiliare di successo genera operazioni profittevoli in un breve periodo , infatti il ROI va sempre relazionato con il fattore tempo e se la stessa operazione l’avessi chiusa in 6 mesi allora il tuo ROI sarebbe raddoppiato al contrario , con chiusura in 2 anni il tuo ROI sarebbe dimezzato !
Questo ragionamento del tempo ti può sembrare banale ma , credimi , non lo è affatto e rappresenta l’ago delle bilancia fra un’operazione eccellente ad una fallimentare.
Di solito , per noi investitori immobiliari un ROI si considera ottimale quando supera il 30% lordo ma , è il ROE quello che ti deve interessare maggiormente.
Cosa è il ROE ?
E’ un indicatore finanziario che misura il rendimento di un investimento relativamente al capitale proprio utilizzato nello stesso ed è l’acronimo di “RETURN ON EQUITY”.
Per farti capire meglio , il ROE indica il rendimento su base annua dei tuoi soldi investiti nell’operazione.
Riprendiamo l’esempio precedente per il calcolo del ROI e supponiamo tu faccia la stessa operazione ma ricorrendo alla leva finanziaria per mezzo di capitale di rischio di terzi o mutuo bancario per € 100.000.
Quindi finanzierai l’acquisto dell’immobile e utilizzerai tuo capitale per la ristrutturazione per € 30.000.
Lo rivenderai sempre a € 180.000 ed in questo caso il ROE su base annua si calcola dividendo l’utile per il capitale proprio e moltiplicarlo per 100 quindi:
ROE su base annua = utile (€ 50.000) / capitale proprio (€ 30.000) x 100 = 166,7 % !
Anche in questo caso dovrai sottrarre la tassazione e le spese per il mutuo
Analizzando il ROE delle 2 operazioni , senza e con leva finanziaria ed a parità di utile , avremo:
ROE senza leva = 38,5%
ROE con leva = 166,7
Penso sia evidente che l’operazione fatta con leva finanziaria sia la migliore e deve farti capire che dovrai essere abile a non utilizzare o solo in piccola parte il tuo capitale nelle operazioni che andrai a fare se vorrai farne in modo seriale e se vorrai raggiungere il successo e la ricchezza con gli immobili.
Se vuoi partecipare alle mie operazione immobiliari con tuo capitale e/o se vuoi segnalarmi altre operazioni inviami una richiesta e verrai contatto al più presto.