Per diversi anni, gli investitori hanno considerato la proposta di Airbnb troppo irresistibile per lasciarsela sfuggire. Sono stati attirati dalle alte tariffe lorde notturne e dal potenziale di affittare unità a breve termine per due o quattro volte maggiori rispetto a quello che gli inquilini mensili avrebbero pagato. Questo ha fatto aumentare drammaticamente i prezzi degli immobili in alcune aree, così come gli affitti.
Poi sono arrivate le chiusure del 2020, sconvolgendo ciò che questi investitori pensavano di sapere. Quindi, cosa c’è dopo in questo settore?
L’effetto COVID-19 sull’ospitalità e gli affitti a breve termine
Quando tutto ha iniziato a chiudere e la gente non viaggiava più, quei modelli di investimento che si basano sui viaggi ne sono stati pesantemente colpiti. Pensate agli uffici, ai ristoranti, agli hotel e alle proprietà Airbnb – e ai loro proprietari e investitori.
All’inizio, i comuni hanno vietato agli hotel e agli affitti a breve termine di accettare ospiti. Quando alcuni Stati hanno iniziato ad aprire, i proprietari hanno dovuto rispettare i periodi di vacanza tra gli ospiti, limitare la percentuale di unità occupate e aderire a nuovi protocolli di igienizzazione.
Allo stesso tempo, molti di questi proprietari sono stati colpiti da altri fattori che hanno bloccato le loro finanze, tra cui l’aumento delle tasse e i nuovi regolamenti proposti.
Questo ha aggravato i rischi che il modello Airbnb già comportava. Anni fa, ho avvertito che le persone stavano pagando troppo per le proprietà con la speculazione di poter ottenere affitti molto più alti attraverso le piattaforme di affitto a breve termine. Era l’unico modo in cui potevano giustificare i loro numeri e le loro offerte.
Molti investitori inesperti non hanno tenuto conto degli alti costi di manutenzione giornaliera e di gestione associati a questo modello di hotel. Devi pulire, gestire la comunicazione continua con i potenziali ospiti, e fare il check in degli ospiti come in un hotel su base quasi giornaliera, contro il reddito passivo che otterresti da un affitto annuale. Poi, tra le commissioni della piattaforma e gli alti tassi di sfitto, il reddito netto è spesso molto più basso di quello che questi investitori immaginavano, mentre è molto più impegnativo.
In parole povere, la pandemia e il suo “effetto alone” sono stati sinonimo di redditi e rendimenti inferiori alla media su proprietà eccessivamente indebitate che alcuni hanno pagato ben più del vero valore di mercato.
Le prospettive degli affari a breve termine
Mentre alcuni viaggi d’affari e di vacanza torneranno, probabilmente non saranno mai nella misura vista prima del 2020. Almeno non per qualche anno.
Mi aspetto di vedere queste proprietà vendute a prezzi scontati. La maggior parte dei proprietari dilettanti potrebbe non essere in grado di permettersi di tenere duro. Oppure diventerà una tale fonte di stress che vorranno sbarazzarsi di quelle proprietà. Gli investitori professionali in questo mercato, che avrebbero potuto avere più riserve per cavalcare una tempesta, potrebbero anche diventare semplicemente stanchi degli investimenti a basso rendimento e del flusso di cassa negativo e decidere di rinnovare i loro portafogli. Alcuni avranno abbastanza capitale per vendere a prezzi scontati. Altri potrebbero essere in grado di negoziare con i prestatori per vendere a meno di quanto hanno pagato. Poi sembra quasi inevitabile che ci saranno altri che cadranno in default e pignoramento, creando opportunità di acquisizione di proprietà in difficoltà attraverso altri canali.
Gli investitori più astuti che hanno visto arrivare questa situazione hanno grandi opportunità per aiutare questi proprietari a liberarsi dei loro problemi mentre creano valore. Possono riportare queste proprietà ad affitti annuali più stabili, aggiungendo valore tangibile e aumentando la performance. Oppure, nel caso di condomini o di hotel, facendo conversioni di condominio per vendere le unità per somme forfettarie.