da ENZO DI MEO | Lug 24, 2021 | Locazioni
Secondo uno studio di pubblicato da NPR, gli Stati Uniti stanno per vedere un afflusso di 14-23 milioni di lavoratori a distanza. Si è scoperto che c’erano un sacco di persone che rimanevano nelle loro città a causa della vicinanza al loro lavoro. Ora che il COVID-19 ha dimostrato che le persone sono pienamente in grado di lavorare a distanza (ed è molto più economico per i loro datori di lavoro), gli Stati Uniti si aspettano che il trend del lavoro da casa regga e che, di conseguenza, si preparino a un trasloco di massa.
Siccome aiuto i miei clienti a trovare proprietà d’investimento a Milano, Roma e Bologna ( località che sono sempre state attraenti per i manager), già da qualche anno ci occupiamo dei lavoratori a distanza e ne celebriamo le lodi.
Quello che prevedo sarà chiamato in futuro il “modello di affitto per lavoratori a distanza” è attualmente chiamato “modello di affitto a medio termine” o “subaffitto” o, in alcuni casi, “house-hacking” e “affitto per stanza”. Mentre ci possono essere alcune varianti su questo, le basi di esso sono un affitto ammobiliato, di più di 30 giorni. Poiché abbiamo avuto molta esperienza e molto successo con questo tipo di modello, è mia opinione che tutti dovrebbero considerare questo un gruppo molto grande e molto redditizio di futuri affittuari. E se mi credete su questo, allora dovreste anche considerare i modi per soddisfare queste persone.
Per questo motivo, ecco, secondo me, le cinque cose principali che i lavoratori a distanza vogliono nei loro affitti.
- Unità più piccole
Conosci il tuo pubblico. Questo stile di vita si rivolge a persone che possono spostarsi facilmente e che hanno un budget a disposizione, e spesso si tratta di single o di coppie senza figli. Questi tipi non vogliono pagare per una grande casa, i costi di irrigazione del prato, un grande garage, ecc.
Si concentreranno su monolocali, condomini da una a tre camere da letto e piccole case unifamiliari. (Sto includendo fino a tre camere da letto perché sembra che le coppie possano volere entrambe il proprio ufficio, e che possano avere dei visitatori durante il loro soggiorno a casa).
- Spazio per gli amici a 4 zampe
Le persone che non hanno figli, ma hanno soldi, di solito hanno cuccioli pelosi. Lo so, perché io sono una di loro. Si chiama Monday, è una Wheaten Terrier, una diva e la ragazza speciale di mamma. Sarebbe importante per me se dovessi viaggiare per un mese da qualche parte e sapere che sarebbe la benvenuta.
Non pensateci troppo: Non dovete avere una porta per cani o un cortile o otto guinzagli diversi, avete solo bisogno di un contratto d’affitto che permetta gli animali domestici.
- Wifi funzionante
Questo è piuttosto semplice. Risparmiatevi qualche mal di testa e pagate per un wifi davvero buono. Questo vi aiuterà ad evitare chiamate e tensioni tra voi e il vostro inquilino durante il loro soggiorno. Inoltre, se vi rivolgete a questa gente, è assolutamente sensato che lo considerino un must.
- Parcheggio
Si è scoperto che molti lavoratori da remoto usano l’auto e hanno bisogno di un parcheggio. Un posto auto è tutto ciò di cui hai bisogno. Se vivi in una città e hai due posti auto, ti consiglio di affittare il secondo posto a un’altra persona: non credo che la maggior parte dei lavoratori a distanza abbia bisogno di più di un posto auto.
- “Roba” da ufficio
Questa è una cosa che personalmente credo possa essere vista di buon occhio e rendere più attraente il tuo annuncio di affitto. Può essere semplice come uno scaffale carino o un carrello mobile, ma assicurati che nel tuo affitto ci siano anche i caricatori per Android e iPhone, un caricatore per Macbook, Post-It, quaderni, penne, spillatrice, forbici e una lavagna di sughero.
Questi non sono elementi di rottura, ma sono vantaggi e avendo lavorato da casa negli ultimi quattro anni, posso testimoniare che occasionalmente si usano queste cose e sono belle da avere a portata di mano.
Fidatevi di me: Imparate a conoscere questo genere di inquilini. Sono stati una parte significativa degli affittuari per un po’ di tempo e abbiamo tutte le ragioni per credere che questo aumenterà.
Stai pensando di diventare o affittare a un lavoratore a distanza?
da ENZO DI MEO | Lug 24, 2021 | Locazioni
Per diversi anni, gli investitori hanno considerato la proposta di Airbnb troppo irresistibile per lasciarsela sfuggire. Sono stati attirati dalle alte tariffe lorde notturne e dal potenziale di affittare unità a breve termine per due o quattro volte maggiori rispetto a quello che gli inquilini mensili avrebbero pagato. Questo ha fatto aumentare drammaticamente i prezzi degli immobili in alcune aree, così come gli affitti.
Poi sono arrivate le chiusure del 2020, sconvolgendo ciò che questi investitori pensavano di sapere. Quindi, cosa c’è dopo in questo settore?
L’effetto COVID-19 sull’ospitalità e gli affitti a breve termine
Quando tutto ha iniziato a chiudere e la gente non viaggiava più, quei modelli di investimento che si basano sui viaggi ne sono stati pesantemente colpiti. Pensate agli uffici, ai ristoranti, agli hotel e alle proprietà Airbnb – e ai loro proprietari e investitori.
All’inizio, i comuni hanno vietato agli hotel e agli affitti a breve termine di accettare ospiti. Quando alcuni Stati hanno iniziato ad aprire, i proprietari hanno dovuto rispettare i periodi di vacanza tra gli ospiti, limitare la percentuale di unità occupate e aderire a nuovi protocolli di igienizzazione.
Allo stesso tempo, molti di questi proprietari sono stati colpiti da altri fattori che hanno bloccato le loro finanze, tra cui l’aumento delle tasse e i nuovi regolamenti proposti.
Questo ha aggravato i rischi che il modello Airbnb già comportava. Anni fa, ho avvertito che le persone stavano pagando troppo per le proprietà con la speculazione di poter ottenere affitti molto più alti attraverso le piattaforme di affitto a breve termine. Era l’unico modo in cui potevano giustificare i loro numeri e le loro offerte.
Molti investitori inesperti non hanno tenuto conto degli alti costi di manutenzione giornaliera e di gestione associati a questo modello di hotel. Devi pulire, gestire la comunicazione continua con i potenziali ospiti, e fare il check in degli ospiti come in un hotel su base quasi giornaliera, contro il reddito passivo che otterresti da un affitto annuale. Poi, tra le commissioni della piattaforma e gli alti tassi di sfitto, il reddito netto è spesso molto più basso di quello che questi investitori immaginavano, mentre è molto più impegnativo.
In parole povere, la pandemia e il suo “effetto alone” sono stati sinonimo di redditi e rendimenti inferiori alla media su proprietà eccessivamente indebitate che alcuni hanno pagato ben più del vero valore di mercato.
Le prospettive degli affari a breve termine
Mentre alcuni viaggi d’affari e di vacanza torneranno, probabilmente non saranno mai nella misura vista prima del 2020. Almeno non per qualche anno.
Mi aspetto di vedere queste proprietà vendute a prezzi scontati. La maggior parte dei proprietari dilettanti potrebbe non essere in grado di permettersi di tenere duro. Oppure diventerà una tale fonte di stress che vorranno sbarazzarsi di quelle proprietà. Gli investitori professionali in questo mercato, che avrebbero potuto avere più riserve per cavalcare una tempesta, potrebbero anche diventare semplicemente stanchi degli investimenti a basso rendimento e del flusso di cassa negativo e decidere di rinnovare i loro portafogli. Alcuni avranno abbastanza capitale per vendere a prezzi scontati. Altri potrebbero essere in grado di negoziare con i prestatori per vendere a meno di quanto hanno pagato. Poi sembra quasi inevitabile che ci saranno altri che cadranno in default e pignoramento, creando opportunità di acquisizione di proprietà in difficoltà attraverso altri canali.
Gli investitori più astuti che hanno visto arrivare questa situazione hanno grandi opportunità per aiutare questi proprietari a liberarsi dei loro problemi mentre creano valore. Possono riportare queste proprietà ad affitti annuali più stabili, aggiungendo valore tangibile e aumentando la performance. Oppure, nel caso di condomini o di hotel, facendo conversioni di condominio per vendere le unità per somme forfettarie.
da ENZO DI MEO | Lug 23, 2021 | Locazioni
Dato che il 2014 si sta rapidamente concludendo, ho pensato che un buon articolo per l’ultima puntata dell’anno sarebbe stata una check list di marketing per i proprietari di case di vacanza per rendere il 2015 il miglior anno di sempre.
- Ri-controllare i luoghi in cui commercializzi
Dovreste rivedere tutti i luoghi dove state commercializzando la vostra casa per le vacanze agli aspiranti ospiti, e dovreste fare anche una piccola ricerca sulla vostra concorrenza. Confronta la tua casa con tutte le altre case nella zona generale, e vedere come la tua casa si impila. Confrontate anche i vostri prezzi con quelli dei vostri concorrenti… come si posizionano? Sei in linea con quello che stanno offrendo?
- Controlla i tuoi annunci
La maggior parte dei siti a pagamento, come VRBO e Homeaway, vendono pacchetti per il marketing. Controlla e vedi dove la tua casa viene mostrata agli ospiti. Se la tua casa è elencata nella 2° o 3° pagina, dovresti davvero considerare di passare alla piattaforma successiva – molto raramente gli ospiti vanno effettivamente alla 2a o 3a pagina. È una buona idea chiamare e parlare con uno degli agenti del servizio clienti di queste compagnie; a volte possono offrirti un accordo migliore se accetti di pagare l’aggiornamento oggi.
- Avere una strategia dei prezzi
Ecco una piccola strategia di prezzo che potrebbe farvi guadagnare di più nel 2015: Ogni mercato di case vacanze ha un’alta stagione e una bassa stagione. Scrivete tutte le date in cui siete sicuri quasi al 100% che affitterete la vostra casa. Durante queste date non volete offrire sconti ai clienti, anche se sono clienti di ritorno, ed è una buona idea avere la vostra casa vicino alla fascia alta delle tariffe notturne. Durante la bassa stagione, abbassate le vostre tariffe il più possibile e continuate ad essere in qualche modo redditizi. Durante la bassa stagione ci sono meno ospiti in città, e gli ospiti che stanno arrivando sono alla ricerca di un affare – quindi date loro un affare. Dopo tutto, se la vostra casa non è occupata, non sta portando alcun reddito. Per farla semplice, la vostra strategia dovrebbe essere quella di avere un prezzo vicino alla fascia alta del mercato durante l’alta stagione, e dovreste avere una delle tariffe più basse in bassa stagione.
- Impiega il potere delle foto
Assicurati di prendere un po’ di tempo e sfogliare i siti web in cui stai offrendo la tua casa. Assicurati che le foto siano aggiornate, accurate e di qualità professionale. Si dice che un’immagine vale più di mille parole, e quando si commercializza una casa per le vacanze, questo è assolutamente vero. Se ti è permesso di caricare 20 foto della tua proprietà, assicurati di caricarle tutte e 20. Più foto ci sono, meglio è; questo dà ai potenziali ospiti la tranquillità di sapere che possono vedere tutto ciò che la proprietà offre. Inoltre, non dimenticare di scattare foto dei servizi della comunità o delle attrazioni locali situate vicino alla tua proprietà.
- Impiegare un copyright professionale
Prenditi il tuo tempo quando scrivi le informazioni sulla tua proprietà. Assicurati di elencare tutto ciò che la tua proprietà offre all’ospite. Ricorda, la descrizione è l’ultima cosa che l’ospite leggerà prima di prenotare, quindi le informazioni scritte in modo professionale possono essere molto più utili. Se la scrittura non è il tuo forte, allora scrivi tutti i servizi in formato punto elenco e vai su elance.com. Qui, è possibile assumere uno scrittore professionista che per soli 15 dollari scrive la descrizione per voi.
- Parla con il tuo property manager
Un buon property manager dovrebbe essere la vostra fonte numero uno per ottenere prenotazioni. Dovresti parlare con il tuo manager almeno due volte all’anno per quanto riguarda la tua casa vacanze e quante notti hai prenotato. Parlate con loro dei vostri obiettivi per la vostra proprietà e fatevi dire quante notti la vostra casa vacanze dovrebbe essere affittata nei prossimi mesi. Molti problemi possono essere risolti se si ha una comunicazione aperta con il proprio manager di proprietà. Dovrebbero conoscere le vostre aspettative e dovrebbero fare di tutto per raggiungerle.
- Puntate sugli ospiti precedenti
Assicurati di salvare gli indirizzi e-mail di tutti coloro che hanno affittato da te in passato. Puoi mettere questi indirizzi email in un programma di email marketing, come constantcontact.com. Questi programmi faranno in modo che gli ospiti optino per ricevere email da voi, e potete iniziare a mandare email a questi ospiti passati una volta al mese o giù di lì. Ricorda, gli ospiti precedenti sono una parte enorme del tuo successo di marketing. Anche se non tornano a soggiornare nella tua proprietà, possono riferire a te i loro amici e familiari.
Se seguite questi 6 consigli di marketing, dovreste scoprire che la vostra casa viene affittata di più, e speriamo che il 2015 sia l’anno più redditizio per la vostra casa vacanze.
Hai qualche altro suggerimento per far crescere il tuo programma di marketing per le case vacanze? Cosa proverai l’anno prossimo?
da ENZO DI MEO | Dic 24, 2020 | Aste Immobiliari, Covid-19, Investimenti, Locazioni, Marketing Immobiliare, Pignoramenti
Cosa considerare con un Fix & Flip
Ci sono molte cose da considerare prima di iniziare un investimento immobiliare fisso e capovolto. Quando analizzi un affare, assicurati di tenere a mente i costi di correzione e ribaltamento:
Costi di acquisizione
Identifica valore post-riparazione (ARV):
L’ARV della proprietà è il valore della proprietà previsto dopo che le riparazioni sono state completate. Gli investitori possono spesso ottenere una buona stima su questo aspetto guardando i comparabili nella zona. L’ARV è un valore chiave da utilizzare per determinare cosa offrire su una proprietà, poiché il prezzo di acquisto più i costi di riabilitazione dovrebbero comunque lasciare spazio a un profitto (si spera significativo!) Sulla vendita.
Correggi e ribalta il prezzo di acquisto della proprietà:
Questo è il prezzo che l’investitore ha effettivamente pagato per la proprietà. Non è necessariamente il valore della proprietà o in cui era elencato, ma ciò che è stato effettivamente pagato.
Costi di chiusura:
Queste sono le spese extra che acquirenti e venditori pagano per la proprietà alla chiusura di una transazione immobiliare. In media, le spese di chiusura costano circa il 2-5% del prezzo di acquisto della proprietà.
Costi di acquisizione totali:
Questo è il costo totale di acquisto di una proprietà, incluso il prezzo di acquisto e i costi di chiusura.
Costi di riabilitazione
I costi di riabilitazione sono una delle cose più importanti da considerare quando si aggiusta e si capovolge una proprietà. I costi di riabilitazione includeranno:
Costo dei materiali
Costo del lavoro
Costo dei permessi
Se sei nuovo nel riparare e capovolgere le proprietà, potresti voler evitare di acquistare proprietà che hanno importanti ristrutturazioni strutturali o vecchi impianti idraulici. Questo perché, più grande è il lavoro, maggiore è lo spazio per errori o tempistiche estese che possono aumentare i costi e diminuire il ROI.
Avere una strategia di uscita
Ogni volta che un investitore sta effettuando un investimento immobiliare, è importante disporre di una strategia di uscita predeterminata qualora le cose non andassero come previsto. Se il flip diventa più costoso di quanto previsto in precedenza, o la casa rimane più a lungo sul mercato, gli investitori dovrebbero avere strategie di uscita per ogni scenario. Di seguito sono riportati alcuni esempi di strategie di uscita:
- Abbassare il prezzo: comprendere la linea di fondo e quanto ci si può avvicinare abbassando il prezzo di quotazione è estremamente importante. Ogni giorno la proprietà si trova sul mercato, costa denaro al venditore, quindi abbassare strategicamente il prezzo può risparmiare denaro nel lungo periodo. Considera questo quando pianifichi le strategie di uscita.
- Opzioni di leasing: un’opzione di leasing comporta la ricerca di un acquirente che possa avere dei soldi ed è in grado di versare un deposito. Quel deposito e il successivo pagamento delle opzioni di locazione garantiscono il loro diritto di acquistare quella proprietà in una data predeterminata lungo la strada.
- Landlording: Un’altra opzione è il landlording; che non è altro che comprare una proprietà e poi affittarla. Se decidi di non voler vendere la casa a un prezzo inferiore, l’affitto è una buona opzione.
Ci sono molte altre strategie da considerare quando si esegue una correzione e un capovolgimento; ogni situazione è diversa. Assicurati solo di fare la tua due diligence prima di acquistare un investimento fisso e ribaltabile, in modo da poter essere sicuro del potenziale di profitto dell’accordo.
