da ENZO DI MEO | Lug 23, 2021 | Investimenti
Vendere case non è sempre così affascinante come si dice di solito. Sì, si possono fare bei soldi, ma non sempre le cose vanno lisce. C’è del lavoro da fare. Ci può essere anche molta frustrazione.
Nel corso degli anni, abbiamo sperimentato la nostra giusta quota di momenti frustranti e persino spaventosi. Ecco la punta dell’iceberg.
- Quando ti ricopri di pulci guardando una casa sfitta
- Quando vai a incontrare un venditore e non si presenta
- Quando vai ad incontrare un compratore e non si presenta
- Quando ti dimentichi di presentarti e la tua concorrenza ottiene l’accordo
- Quando hai bisogno di riparare qualcosa di semplice e non riesci a trovare nessuno che lo faccia
- Quando ricevi risposte di “situazione di offerta multipla” a tutte e 20 le proprietà su cui hai fatto offerte
- Quando devi rimandare un appaltatore 5 volte per sistemare la stessa cosa
- Quando scopri che la casa è stata dipinta del colore sbagliato
- Quando ti rendi conto che il tuo appaltatore ha messo peggiorato le cose
- Quando ti rendi conto che l’appaltatore che hai pagato un po’ in anticipo per ‘dare una mano’ non tornerà
- Quando devi andare in giro a tarda notte in tutte le tue case vuote per sverniciare prima di un congelamento
- Quando i bambini non smettono di compiere atti di vandalismo in una delle tue case sfitte
- Quando ricevi una chiamata da un vicino di una delle tue case che l’acqua scorre da sotto la porta d’ingresso
- Quando scopri che la città ha appena tolto tutti i cartelli che hai appena messo (in pochi minuti, perché ti hanno seguito e alla fine ti hanno raggiunto)
- Quando ti rendi conto che il numero di telefono che è stato stampato su tutte le 10.000 locandine era sbagliato
- Quando ricevi una chiamata da qualcuno che ha ricevuto una delle tue lettere minacciando di prenderti a calci nel lato b (okay, forse questo può essere considerato divertimento)
- Quando stai guidando in un quartiere più pericoloso e un tossico salta fuori davanti al tuo camion
- Quando ti rendi conto che il tuo budget è stato distrutto al 100%
- Quando la polvere si deposita e ti rendi conto che hai perso soldi su un investimento
- Quando un appaltatore non si presenta e tutti i subordinati programmati dopo sono super incazzati… con te
- Quando scopri che tutta l’erba nuova e costosa che hai appena messo è morta
- Quando scopri che avresti potuto fare il doppio di quello che hai fatto su un fix and flip se lo avessi venduto all’ingrosso
- Quando un ispettore decide che spaventare i vostri acquirenti con qualcosa che non si basa sui fatti gli farebbe passare la giornata
- Quando un perito decide che più offerte a prezzo pieno in un giorno non dovrebbero avere alcuna influenza sul fatto che la casa valga così tanto
- Quando vieni assillato perché il prestatore del tuo acquirente scopre quanto hai pagato per la casa
- Quando i vostri acquirenti si qualificano a malapena e poi vanno a mettere un mucchio di roba nuova per la loro casa sul loro credito prima della sottoscrizione finale
- Quando i vostri acquirenti trovano necessario richiedere ogni piccola cosa, compreso lo sgombero del garage
- Quando ti viene quotato il prezzo per un lavoro e poi scopri che ci si aspetta che tu paghi il doppio dopo che il lavoro è stato fatto
- Quando ti rendi conto che hai sprecato tutto il giorno facendo diversi viaggi a Home Depot
- Quando ti viene promesso che un lavoro non dovrebbe richiedere più di una settimana (sì, come no) e ci vogliono diversi mesi
- Quando devi andare a casa di un appaltatore per rintracciarlo perché non si presenta mai al lavoro (per poi scoprire che è appena uscito di prigione)
- Quando stai per mettere in vendita una casa e scopri che un animale ha appena deciso di morire da qualche parte nei muri
- Quando si scopre che una casa che sembrava perfettamente su misura era in realtà fuori di più di 3 cm… dopo aver finito l’intera ristrutturazione.
- Quando scoprite che il venditore di una casa si è impegnato a venderla ad altre due persone dopo aver firmato con voi
- Quando un uccello vola fuori da un camino, dentro la casa, durante un open house
- Quando un vicino chiama il codice di conformità per un capannone che è di un metro troppo vicino al confine di proprietà
- Quando vieni citato in giudizio da un vicino perché il tuo appaltatore ha tagliato un ramo di un albero 2 metri oltre il confine di proprietà
- Quando scopri che un senzatetto si è trasferito nella tua casa che è in vendita
- Quando il tuo appaltatore piazza un’intera stanza di piastrelle storte e poi dice che sono le pareti ad essere fuori squadra
- Quando l’appaltatore mette una finestra che scorre lateralmente in verticale in modo e sbatte giù dopo averla aperta
- Quando ti rendi conto che la casa che hai appena comprato è di fronte a una casa che sembra essere un negozio di droghe illegali
- Quando vendi una casa e poi vedi al telegiornale una settimana dopo che qualcuno è stato colpito in stile esecuzione in mezzo alla strada e devi cercare su internet per assicurarti che non sia la persona a cui hai venduto la casa
- Quando passi 3 ore in piedi in una cucina in delirio per il numero di scarafaggi che strisciano sui pavimenti, pareti e soffitti e cerchi di ucciderli tutti singolarmente perché nient’altro sembra aver funzionato
Ok, quella dei volantini con il numero di telefono sbagliato non mi è proprio capitata. Sono sicuro che è successo a qualcuno però.
Per favore condividete i vostri momenti frustranti e fastidiosi nei commenti qui sotto. Organizzerò una festa di pietà per voi. Ora è il tuo momento di brillare.
da ENZO DI MEO | Lug 23, 2021 | Investimenti
Nel caso in cui non fosse ovvio, rivendere le case può essere un affare rischioso. Di solito abbiamo a che fare con case che costano decine e centinaia di migliaia di dollari e quindi la posta in gioco è più alta. I profitti sono anche più alti ed è per questo che così tante persone sono disposte ad assumersi il rischio.
Ma possiamo ridurre il rischio e vi mostrerò il modo super segreto per farlo. Ok, è piuttosto semplice e ben noto, ma spesso viene dimenticato.
Se possiamo ridurre il nostro rischio e allo stesso tempo aumentare i nostri profitti, chi non vorrebbe assicurarsi di farlo? Lo chiedo a te. Sei l’unico che sta leggendo in questo momento.
Comprare e rivendere case può essere troppo rischioso
Potremmo probabilmente arrivare a più di 1.000 modi in cui il flipping delle case può essere rischioso. Non ho intenzione di tentare di farlo adesso. Forse in un altro articolo. Per ora, guardiamo alcuni dei modi principali.
- Pagare troppo per una casa
- Sottovalutare il prezzo delle riparazioni necessarie
- Sottovalutare il tempo che serve per rimetterla a nuovo
- Sopravvalutare il valore di rivendita
- Pagare troppo l’appaltatore prima che sia stato completato un lavoro sufficiente.
- Sottovalutare i costi di acquisto e di vendita (sono sicuro che la maggior parte delle persone lo fa – se è un no, stai mentendo)
Se si verificano una o più di queste disgrazie, il profitto della tua casa potrebbe essere a rischio. Non solo, il tuo benessere finanziario potrebbe essere a pericolo. Tua moglie o tuo marito lo vorrebbero?
Chi vuole perdere un sacco di soldi?
Quindi forse ci sono dei pazzi là fuori che si divertono a perdere soldi. Non ne ho mai incontrato uno.
Quindi forse ci sono dei pazzi là fuori che si divertono a perdere soldi. Non ne ho mai incontrato uno.
Tutti abbiamo a che fare con la paura quando si tratta di fare qualcosa di nuovo o qualcosa che comporta dei rischi. Questa è una buona cosa. È salutare. Senza questa paura, non faremmo del nostro meglio per assicurarci cheil nostro dovere sia completo. Non controlleremmo due volte il nostro ARV (After Repair Value o valore di rivendita). Non saremmo prudenti con le nostre stime di riparazione. Non chiederemmo una seconda opinione. Non faremmo molte cose che ci salverebbero.
Siate felici di essere timorosi. Usate quello che sto per dirvi per minimizzare il vostro rischio e garantirvi così un po’ di conforto nel sapere che premere il grilletto non sarà la fine del mondo per voi.
Il modo migliore per limitare il tuo rischio a livelli quasi microscopici
Rullo di tamburi…
Il modo migliore per ridurre il rischio quando si effettua il flipping immobiliare è comprare le case al minor prezzo possibile.
Ti aspettavi qualche nuova tecnica che comporta documenti preparati dai migliori avvocati immobiliari della nazione o modi per garantire quelle tecniche in cui si acquista la casa per il valore di mercato e si vende in un modo che sembra buono? Parla con qualsiasi house flipper che ha avuto successo per più di 3 anni. Sono sicuro che scoprirete che conoscono la semplice verità sul fatto che si guadagnano soldi quando si compra.
Non si fanno i soldi quando si vende. È già incorporato da quando si compra. Non contare mai sull’apprezzamento e riconsidera le strategie di vendita che non ti fanno incassare immediatamente.
Non è astrofisica, perché non deve esserlo. Non mi interessa quale strategia di house flipping avete intenzione di perseguire, o anche se state pianificando di riscuotere gli affitti, meno comprate e meglio state.
Conclusione: Sei imbarazzato?
Siete imbarazzati? Quello che voglio dire è: siete imbarazzati dalle offerte che fate per i vostri investimenti immobiliari?
Se non siete imbarazzati dalle vostre offerte, state offrendo troppo.
Non sono sicuro che Ron LeGrand sia stato il primo a dirlo, ma chiunque sia stato sapeva davvero come portare a casa un concetto molto importante. Dio ti benedica, Ron.
La formula tipica per calcolare quanto si può tranquillamente pagare per una casa che si intende rivendere è:
ARV ( Dopo il valore riparato) * 70% meno il costo delle riparazioni.
Di solito sparo per il 65% invece del 70%.
Questo calcola il massimo che potreste pagare. Dovete offrire il meno possibile senza essere così imbarazzati da non poter mai fare l’offerta.
Cosa avete da perdere? Oh sì, un sacco di soldi. Ora non dovrebbe essere così difficile. Questo vale un po’ di imbarazzo.
Indipendentemente da ciò che ho intenzione di fare con una casa una volta che l’ho comprata, so che starò bene, perché l’ho comprata a buon mercato per farci tutto ciò che voglio con essa. Non ho bisogno di capire tutti quei fantasiosi calcoli sul rendimento degli affitti. So che i miei sono alle stelle.
La grande chiave per ottenere case più economiche
Il modo migliore per ottenere case a prezzi bassi è quello di creare abbastanza piste nelle quali possono atterrare tutti i grandi affari.
Se non si hanno abbastanza piste le probabilità di ottenere case a minor prezzo si riducono. Questo accade di solito perché si sente la pressione di fare in modo che ogni pista diventi un affare. Si ha paura di perdere un affare prezioso perché non si dispone di una grande quantità di contatti.
Semplice.
Quindi, se vi trovate a cercare di forzare gli affari, la cosa migliore da fare è lavorare per ottenere più contatti. La mia raccomandazione è di concentrarsi sempre sul marketing ai venditori motivati. Questo è uno dei modi migliori per battere la concorrenza e ottenere offerte migliori.
Una volta che si dispone di una buona quantità di contatti in arrivo, sarà molto più facile fare quelle offerte imbarazzanti e comprare case molto più conveniente in modo da ridurre notevolmente il rischio.
da ENZO DI MEO | Lug 23, 2021 | Investimenti
Gli immobili nuovi o “Chiavi in mano ” sono investimenti validi?
Gli investimenti immobiliari chiavi in mano costano troppo per essere delle valide strategie d’investimento?
Gli investimenti immobiliari chiavi in mano possono davvero essere redditizi? Se sì, quali linee guida e criteri di acquisto dovrebbero seguire gli investitori?
Miti ed errate concezioni sugli investimenti
Vivere nell’era dell’informazione può essere sia un dono che una condanna se non viene utilizzata in modo efficiente. La disinformazione è uno dei maggiori ostacoli e rischi per gli investitori immobiliari. Per quanto internet sia uno strumento per ottenere più conoscenza e informazioni, ha anche generato infiniti volumi di disinformazione. Anche ciò che è stato pensato per il giusto, spesso può essere portato fuori contesto o diventare obsoleto.
L’esempio perfetto è questo: “Il chiavi in mano comporta un consumo eccessivo per essere una strategia praticabile?” Mette anche in discussione il suggerimento di comprare sempre proprietà a non più dell’80% del loro valore.
Per sfatare questi miti e arrivare al successo, gli investitori devono fare i conti completi da soli e capire che i mercati, i regolamenti e le tendenze sono costantemente in movimento.
Gli sconti sono quasi assenti
Tutti vogliono un bel bottino. Naturalmente, in realtà la maggior parte delle volte gli immobili si vendono per quello che valgono in quel momento e nel singolo scenario. Questo è vero per i pignoramenti, le proprietà in prova e all’asta, e altro ancora. Si possono trovare proprietà più economiche alle aste o se non sono essenzialmente in ottime condizioni. Il compromesso è avere bisogno di una grossa quantità di denaro, essere in grado di completare grandi lavori di ristrutturazione in settimane e trovare la richiesta per questa proprietà che il precedente proprietario non ha ricevuto.
Gli investitori immobiliari chiavi in mano stanno facendo un investimento per il quale qualcun altro (l’operatore) ha investito tutto il tempo, il lavoro e il denaro iniziale. Hanno più che probabilmente investito decine se non centinaia di migliaia di dollari in apprendimento/educazione, nonché settimane di marketing, organizzando e pagando le squadre di costruzione, trovando e selezionando gli inquilini e altro ancora.
Potresti fare tutto questo da solo. Somma i prezzi e il costo orario del tuo tempo e vedi a quanto ammonta, incluso un importo per il rischio di perdita se non sei ancora un esperto in tutte queste aree.
Ora prendi questi numeri e confronta l’acquisto delle materie prime con l’investimento in proprietà chiavi in mano. È come la differenza tra comprare un seme e un appezzamento di terreno, coltivare il raccolto, proteggerlo, raccoglierlo, e poi finalmente mangiare una ciotola di cereali piuttosto che ordinare la consegna a domicilio su Amazon. Cosa preferite? Quale ha più valore per voi?
Le quotazioni delle proprietà chiavi in mano
L’ esperienza ci insegna che trovare una vera proprietà chiavi in mano all’80% del suo valore attuale non è una missione facile nel mercato di oggi. Ma conoscere il valore e come questi tipi di investimenti sono valutati è fondamentale per il successo.
La prima cosa da sapere sul chiavi in mano è su cosa si basa il prezzo. Questo potrebbe includere:
- Valore di mercato basato sulla stima delle case vendute di recente
- Valore secondo l’approccio del reddito
- Quello per cui è stata venduta al culmine della bolla del 2008
- Costo della costruzione
- ROI
- Un numero casuale
Potreste imbattervi in tutti questi scenari. Alcuni possono darvi una piccola quantità di capitale netto. Altri potrebbero avere un prezzo superiore al mercato per il beneficio del servizio “chiavi in mano”.
Ciò che è veramente importante è:
- Quanto vale per voi
- Avere la flessibilità per non rimanere bloccati
Le 4 domande decisive da chiedere
- Quanto vale il mio tempo?
- Sarò in grado di vendere se ne avrò bisogno?
- Quanto sono ben gestite le proprietà “chiavi in mano”?
- L’investimento chiavi in mano è adatto al mio piano finanziario?
Non è la mia posizione per decidere se la proprietà immobiliare chiavi in mano è o non è giusta per voi. Ma credo che abbiamo la responsabilità di assicurare che le giuste informazioni e prospettive siano condivise in modo che ogni individuo possa prendere una decisione pienamente istruita per se stesso. Siate diligenti e decidete se c’è un posto nel vostro portafoglio per l’investimento chiavi in mano.
Investitori: Cosa ne pensate? Gli investimenti chiavi in mano sono troppo costosi per essere considerati buoni?
da ENZO DI MEO | Lug 23, 2021 | Investimenti
La settimana scorsa, ho esaminato le 43 volte in cui il flipping delle case NON è un gran divertimento. Le cose non sono sempre rose e fiori, ma a volte può essere molto divertente. Dobbiamo guardare l’altra faccia della medaglia, quella che sembra una moneta di Chucky Cheese.
Diamo un’occhiata ad alcuni dei casi che rendono meraviglioso il business dell’house flipping.
Il numero uno è sicuramente il principale.
- Quando si riceve un grosso assegno una volta conclusa la vendita
- Quando vediamo una discarica trasformarsi in un posto spettacolare
- Quando i vicini della casa che stai riparando ti stringono la mano e ti ringraziano
- Quando ti dimentichi com’è doversi svegliare e andare al lavoro
- Quando stai navigando lungo la strada e ti rendi conto che l’altra direzione è tutta bloccata e intasata da persone che vanno dove non vogliono andare
- Quando fai uno scherzo telefonico ad altri investitori
- Quando ricevi scherzi telefonici da parte di altri investitori
- Quando si pianificano i modi per diminuire i prezzi in modo da poter comprare case più economiche
- Quando i tuoi figli dicono che sei ossessionato con le case
- Quando con un incarico si guadagna la stessa somma di coloro che lavorano tutto l’anno
- Quando hai un acquirente che vuole pagare il prezzo pieno in contanti per la tua casa ristrutturata
- Quando gli acquirenti non chiedono riparazioni dopo un’ispezione
- Quando si riceve la prima chiamata da un venditore veramente motivato e ci si rende conto che esiste
- Quando stipuli il contratto del primo affare e non sei sicuro che la tua eccitazione superi il tuo nervosismo e la tua preoccupazione
- Quando puoi andare in vacanza quando e quanto vuoi
- Quando non ti perdi niente di ciò che fanno i tuoi figli
- Quando ogni giorno puoi portare i tuoi figli sul posto di lavoro con te
- Quando ti rendi conto che hai sottovalutato il valore della casa dopo averla riparata
- Quando ti rendi conto che hai sovrastimato il costo di riparazione di una riabilitazione
- Quando una riunione d’affari con altri investitori consiste in storie pazzesche sui tossici
- Quando finalmente impari che è meglio delegare le attività che non ci piacciono
- Quando un venditore è così felice che ti stai occupando del suo problema che ti ringrazia cento volte
- Quando trovi qualcosa di fantastico in una casa
- Quando puoi esplorare quartieri fantastici che non sapevi nemmeno esistessero
- Quando scopri che hai guadagnato un po’ di fama
- Quando ricevi molteplici offerte il primo giorno che metti in vendita una casa
- Quando il primo acquirente investitore vuole accaparrarsi il tuo affare all’ingrosso
- Quando si guadagna di più su un affare all’ingrosso che un tipico fix and flip
- Quando ti rendi conto che tutto quello che devi fare domani è andare a vedere una casa
- Quando sei fuori a volare con il tuo aereo in una perfetta mattinata feriale
- Quando finalmente ti rendi conto che tutto ciò che serve davvero è ottenere una quantità decente di contatti
- Quando scopri che un venditore ha accettato la tua offerta, anche se era più bassa di quella del tuo concorrente, perché gli piacevi di più
- Quando un venditore accetta la vostra offerta in un millisecondo dopo averla fatta (questo può creare qualche preoccupazione allo stesso tempo – Cosa mi sono perso?)
- Quando ricevete una chiamata da qualcuno che vuole vendere la sua casa e che ha ricevuto una vostra lettera 2 anni prima
- Quando una casa che pensavi ci volesse un po’ di tempo per venderla, la vendi subito
- Quando il sindaco vuole darti le chiavi della città
- Quando usi il profitto di un affare per fare una vacanza fantastica
- Quando puoi passare la mattina con tua moglie a “pianificare” da Starbucks
- Quando potrai finalmente indossare quella camicia hawaiana che gli investitori a tempo pieno indossano alle riunioni dell’associazione degli investitori immobiliari
- Quando vai a una riunione con le persone che lavorano ancora dove lavoravi prima e tutti devono alzarsi e andarsene dopo 45 minuti e tu non devi essere da nessuna parte
- Quando si arriva a decidere i propri colpi e a decidere cosa fare ogni giorno
- Quando finalmente accetti il fatto che fare soldi non è difficile
- Quando ti rendi conto che non scambi più ore per dollari
- Quando ti rendi conto che senti i ‘discorsi aziendali’ da molto tempo
- Quando andare in ufficio significa andare nella stanza accanto
- Quando attraversi un quartiere e ti rendi conto che hai fatto un affare in quasi tutte le strade
- Quando compri una casa, poi ti volti e compri anche quella del vicino
- Quando vai a un’udienza cittadina per convincerli a non demolire una casa, comportandoti come una persona normale per non apparire come un investitore e avere una persona del consiglio che sussurra all’altra e ti chiede a bruciapelo se sei un investitore
- Quando tu e tua moglie vi infilate in una finestra per vedere una casa vuota in vendita solo per avere la polizia ferma nel cortile anteriore e un vicino blocca il veicolo con il suo camion entro pochi minuti (buona cosa che conoscevamo l’agente immobiliare)
- Quando le società di titoli vogliono offrirti pranzo e cena per ottenere il tuo business
- Quando trovi delle community professionali
Ok, beh il sindaco non voleva davvero darci le chiavi della città, ma probabilmente abbiamo più di 100 chiavi che non sappiamo a quali case appartengono.
Condividete i vostri “fantastici” episodi. Adoro leggerli. Se ancora non ne avete condividete, allora, ciò che non vedete l’ora di fare. Scrivere queste cose online potrebbe essere davvero importante.
da ENZO DI MEO | Lug 23, 2021 | Investimenti
Nuovo report: l’House Flipping in america è già morto?
RealtyTrac sta riportando che i tassi di rendimento delle compravendite di case sono aumentate, anche se il rallentamento dell’apprezzamento dei prezzi sta rendendo gli investitori più cauti.
Nel loro ultimo rapporto, RealtyTrac indica che il 3,7% di tutte le case unifamiliari sono state vendute come flips (definite come qualsiasi casa che viene rivenduta con l’intento di ricavarne un profitto entro 6 mesi) nel primo trimestre del 2014. A partire dall’ultimo trimestre del 2013, il loro feedback riportava che il 4,1% di tutti gli SFR erano stati venduti, quindi l’importo lordo è diminuito. Dall’altro lato della medaglia, ha mostrato che c’erano margini di profitto più alti.
Il prezzo medio di rivendita di queste case unifamiliari era quasi 56.000 dollari più alto del prezzo originale degli investitori. Secondo i loro dati, il profitto lordo su questi investimenti (in media) è aumentato del 7,8%.
L’House Flipping è morto?
Con l’aumento dei prezzi delle case, le diminuzioni delle vendite, i pignoramenti da cogliere e un rallentamento degli acquisti, molti investitori potrebbero tirarsi indietro. Quando il denaro è facile da guadagnare, fatto quasi puramente basato sulla speculazione di un mercato che si apprezza (e sulla fortuna), gli investitori rimanenti devono essere più cauti.
Il vicepresidente di RealtyTrac pensa che sia un bene, però, affermando che è meglio che la ripresa degli alloggi si stia “comportando molto più razionalmente dell’ultimo boom immobiliare…”
Per gli speculatori e gli investitori meno esperti, la mancanza di un piano di fuga sicuro li lascia troppo spaventati per continuare ad acquistare e a girare, non volendo assumersi il rischio.
Creare valore
Per gli investitori rimasti, dovranno creare valore con una profonda riabilitazione, se non con ristrutturazioni complete e aggiunte permesse. Inoltre, le ristrutturazioni devono essere fatte strategicamente e in modo tale da massimizzare il ritorno sull’investimento.
Nel complesso, il ritorno medio su una compravendita è stato del 13% per un investitore, come calcolato da RealtyTrac. Le aree migliori sono state Miami, Las Vegas, San Diego, Jacksonville e New York (con un minimo di 1 milione di popolazione e almeno 25 investimenti fatti nel primo trimestre).
Cosa ne pensate? Vedete più investitori che si tirano indietro nella vostra zona? Quelli rimasti sembrano sapersi espandere meglio?
