I nuovi investitori immobiliari spesso si infatuano dell’idea del flusso di cassa passivo che il settore immobiliare può portare. Quindi non sorprende quando vedi molti nuovi investitori lanciare cautela al vento per inseguire il flusso di cassa e finire per acquistare case super economiche (in spesso aree discutibili) pensando di raggiungere i loro obiettivi di investimento più velocemente.

Ma questa può essere una grande trappola se non stai attento.

Perché non acquistare a buon mercato?

Cosa si qualifica come una casa “economica”?

Questa risposta differisce da mercato a mercato e si basa sulla prospettiva dell’investitore.

Ai fini di questo esercizio, intratteniamo lo scenario che vedo spesso nei forum, dove un nuovo investitore pubblica di aver acquistato una casa del mercato del Midwest per $ 40.000 che affitta per $ 700.

Ma l’acquisto di case a buon mercato spesso viola i quattro principi dell’investimento conservativo: conservazione del capitale, flusso di cassa, apprezzamento e vantaggi fiscali .

Le case economiche tendono a:

1. Trovati in aree della città che sono molto probabilmente in declino piuttosto che in via di progresso, influenzando le tue opzioni di inquilino, la capacità di proteggere il tuo capitale e le possibilità generali di apprezzamento.
2. Avere turni di inquilini più elevati e costi di rotazione più elevati a causa di un minore orgoglio di proprietà, influendo così sul flusso di cassa (il vero motivo per cui potresti aver acquistato la casa economica per cominciare!).
3. Avere costi di CapEx / manutenzione più elevati in relazione agli affitti, influenzando nuovamente il flusso di cassa. Non è che un tetto o uno scaldabagno costino di meno perché è una casa meno costosa, quindi devi mettere da parte più del tuo affitto per prepararti a questi costi, assorbendo così il flusso di cassa che pensavi di ottenere.
4. Essere più difficile da assicurare per un costo ragionevole, poiché il costo per sostituire la proprietà è spesso molto più alto del valore effettivo della proprietà. Se riesci a ottenere un prestito, la casa sta occupando un posto prezioso e l’inquilino sta pagando meno debito per te.
5. Avere meno strategie di uscita a causa di un minor numero di acquirenti qualificati a quel prezzo, mettendo così a rischio il tuo capitale iniziale se non puoi vendere la proprietà.
6. Rendi più difficile (o impossibile) garantire il prestito, poiché le banche hanno un importo minimo di prestito che sottoscriveranno. Di conseguenza, quando acquisti tutto in contanti, questo può rallentare la tua velocità di denaro ed esporre il tuo capitale a un rischio maggiore possedendo la proprietà tutta in contanti.
7. Avere un deprezzamento inferiore , influendo sulla tua capacità di utilizzare uno degli strumenti più potenti del settore immobiliare per mantenere il tuo flusso di cassa esente da imposte, soprattutto se hai acquistato tutto in contanti.

Ancora una volta, ciò che si qualifica come una “casa a buon mercato” è tutto relativo. Per la mia strategia di investimento, mi piacciono le case di classe C + B, in aree stabili o desiderabili, che hanno un ARV di $ 100.000 +. Per un altro investitore, la mia proprietà potrebbe essere una “casa a buon mercato!”

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Cosa fare invece

Prima di impegnarti in questa strategia di investimento, fai un passo indietro e dedica un momento a seguire i passaggi seguenti per creare un piano di investimento completo.

1. Dai uno sguardo introspettivo profondo per capire:
   • I tuoi veri obiettivi di investimento. Hai bisogno di flusso di cassa, crescita del patrimonio o un approccio equilibrato di entrambi?
   • Quali strategie di investimento sono in linea con i tuoi obiettivi di investimento?
   • Che tipo di tempo puoi dedicare al tuo piano di investimenti? Proprio come qualsiasi attività commerciale, può richiedere un bel po ‘di lavoro per far decollare il tuo piano immobiliare.
2. Ricerca i tuoi mercati / sottomercati che faranno pendere le carte di investimento a tuo favore e in cui puoi permetterti di investire. Cerca i mercati in cui ci sono:
   • Crescita demografica
   • Crescita del lavoro
   • Diversità del lavoro
   • Crescita del reddito
   • Accessibilità (prezzi delle attività e affitti)
3. Dopo aver ristretto il mercato e i sottomercati, scegli da due a tre per eseguire un’analisi approfondita dei vari asset che soddisfano i tuoi obiettivi di investimento.

Questi tre passaggi sono i tre passaggi più difficili per ottenere il diritto nel settore immobiliare e sono i passaggi che molti investitori scorciatoia. Dopo aver composto questi tre passaggi, sei pronto per le gare per creare la tua squadra, costruire la canalizzazione delle trattative e iniziare a realizzare i tuoi affari.

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Riepilogando

Questo non è un elenco esaustivo di tutti i passaggi necessari per iniziare a investire nel settore immobiliare, ma è un ottimo inizio per costruire un piano per tenerti fuori da una delle insidie ​​più comuni che i nuovi investitori devono affrontare: la tentazione di acquistare investimenti super economici.

Hai comprato quella che poteva essere considerata una casa “economica”?