Le proprietà “CHIAVI IN MANO” sono troppo costose per essere degli investimenti validi?

da ENZO DI MEO | Lug 23, 2021 | Investimenti

Gli immobili nuovi o “Chiavi in mano ” sono investimenti validi?

Gli investimenti immobiliari chiavi in mano costano troppo per essere delle valide strategie d’investimento?

Gli investimenti immobiliari chiavi in mano possono davvero essere redditizi? Se sì, quali linee guida e criteri di acquisto dovrebbero seguire gli investitori?

Miti ed errate concezioni sugli investimenti

Vivere nell’era dell’informazione può essere sia un dono che una condanna se non viene utilizzata in modo efficiente. La disinformazione è uno dei maggiori ostacoli e rischi per gli investitori immobiliari. Per quanto internet sia uno strumento per ottenere più conoscenza e informazioni, ha anche generato infiniti volumi di disinformazione. Anche ciò che è stato pensato per il giusto, spesso può essere portato fuori contesto o diventare obsoleto.

L’esempio perfetto è questo: “Il chiavi in mano comporta un consumo eccessivo per essere una strategia praticabile?” Mette anche in discussione il suggerimento di comprare sempre proprietà a non più dell’80% del loro valore.

Per sfatare questi miti e arrivare al successo, gli investitori devono fare i conti completi da soli e capire che i mercati, i regolamenti e le tendenze sono costantemente in movimento.

Gli sconti sono quasi assenti

Tutti vogliono un bel bottino. Naturalmente, in realtà la maggior parte delle volte gli immobili si vendono per quello che valgono in quel momento e nel singolo scenario. Questo è vero per i pignoramenti, le proprietà in prova e all’asta, e altro ancora. Si possono trovare proprietà più economiche alle aste o se non sono essenzialmente in ottime condizioni. Il compromesso è avere bisogno di una grossa quantità di denaro, essere in grado di completare grandi lavori di ristrutturazione in settimane e trovare la richiesta per questa proprietà che il precedente proprietario non ha ricevuto.

Gli investitori immobiliari chiavi in mano stanno facendo un investimento per il quale qualcun altro (l’operatore) ha investito tutto il tempo, il lavoro e il denaro iniziale. Hanno più che probabilmente investito decine se non centinaia di migliaia di dollari in apprendimento/educazione, nonché settimane di marketing, organizzando e pagando le squadre di costruzione, trovando e selezionando gli inquilini  e altro ancora.

Potresti fare tutto questo da solo. Somma i prezzi e il costo orario del tuo tempo e vedi a quanto ammonta, incluso un importo per il rischio di perdita se non sei ancora un esperto in tutte queste aree.

Ora prendi questi numeri e confronta l’acquisto delle materie prime con l’investimento in proprietà chiavi in mano. È come la differenza tra comprare un seme e un appezzamento di terreno, coltivare il raccolto, proteggerlo, raccoglierlo, e poi finalmente mangiare una ciotola di cereali piuttosto che ordinare la consegna a domicilio su Amazon. Cosa preferite? Quale ha più valore per voi?

 Le quotazioni  delle proprietà chiavi in mano

L’ esperienza ci insegna che trovare una vera proprietà chiavi in mano all’80% del suo valore attuale non è una missione facile nel mercato di oggi. Ma conoscere il valore e come questi tipi di investimenti sono valutati è fondamentale per il successo.

La prima cosa da sapere sul chiavi in mano è su cosa si basa il prezzo. Questo potrebbe includere:

1. Valore di mercato basato sulla stima delle case vendute di recente
2. Valore secondo l’approccio del reddito
3. Quello per cui è stata venduta al culmine della bolla del 2008
4. Costo della costruzione
5. ROI
6. Un numero casuale

Potreste imbattervi in tutti questi scenari. Alcuni possono darvi una piccola quantità di capitale netto. Altri potrebbero avere un prezzo superiore al mercato per il beneficio del servizio “chiavi in mano”.

Ciò che è veramente importante è:

• Quanto vale per voi
• Avere la flessibilità per non rimanere bloccati

Le 4 domande decisive da chiedere

• Quanto vale il mio tempo?
• Sarò in grado di vendere se ne avrò bisogno?
• Quanto sono ben gestite le proprietà “chiavi in mano”?
• L’investimento chiavi in mano è adatto al mio piano finanziario?

Non è la mia posizione per decidere se la proprietà immobiliare chiavi in mano è o non è giusta per voi. Ma credo che abbiamo la responsabilità di assicurare che le giuste informazioni e prospettive siano condivise in modo che ogni individuo possa prendere una decisione pienamente istruita per se stesso. Siate diligenti e decidete se c’è un posto nel vostro portafoglio per l’investimento chiavi in mano.

Investitori: Cosa ne pensate? Gli investimenti chiavi in mano sono troppo costosi per essere considerati buoni?

51 casi in cui la compravendita di case è una cosa FANTASTICA

da ENZO DI MEO | Lug 23, 2021 | Investimenti

 La settimana scorsa, ho esaminato le 43 volte in cui il flipping delle case NON è un gran divertimento. Le cose non sono sempre rose e fiori, ma a volte può essere molto divertente. Dobbiamo guardare l’altra faccia della medaglia, quella che sembra una moneta di Chucky Cheese.

Diamo un’occhiata ad alcuni dei casi che rendono meraviglioso il business dell’house flipping.

Il numero uno è sicuramente il principale.

1. Quando si riceve un grosso assegno una volta conclusa la vendita
2. Quando vediamo una discarica trasformarsi in un posto spettacolare
3. Quando i vicini della casa che stai riparando ti stringono la mano e ti ringraziano
4. Quando ti dimentichi com’è doversi svegliare e andare al lavoro
5. Quando stai navigando lungo la strada e ti rendi conto che l’altra direzione è tutta bloccata e intasata da persone che vanno dove non vogliono andare
6. Quando fai uno scherzo telefonico ad altri investitori
7. Quando ricevi scherzi telefonici da parte di altri investitori
8. Quando si pianificano i modi per diminuire i prezzi in modo da poter comprare case più economiche
9. Quando i tuoi figli dicono che sei ossessionato con le case
10. Quando con un incarico si guadagna la stessa somma di coloro che lavorano tutto l’anno
11. Quando hai un acquirente che vuole pagare il prezzo pieno in contanti per la tua casa ristrutturata
12. Quando gli acquirenti non chiedono riparazioni dopo un’ispezione
13. Quando si riceve la prima chiamata da un venditore veramente motivato e ci si rende conto che esiste
14. Quando stipuli il contratto del primo affare e non sei sicuro che la tua eccitazione superi il tuo nervosismo e la tua preoccupazione
15. Quando puoi andare in vacanza quando e quanto vuoi
16. Quando non ti perdi niente di ciò che fanno i tuoi figli
17. Quando ogni giorno puoi portare i tuoi figli sul posto di lavoro con te
18. Quando ti rendi conto che hai sottovalutato il valore della casa dopo averla riparata
19. Quando ti rendi conto che hai sovrastimato il costo di riparazione di una riabilitazione
20. Quando una riunione d’affari con altri investitori consiste in storie pazzesche sui tossici
21. Quando finalmente impari che è meglio delegare le attività che non ci piacciono
22. Quando un venditore è così felice che ti stai occupando del suo problema che ti ringrazia cento volte
23. Quando trovi qualcosa di fantastico in una casa
24. Quando puoi esplorare quartieri fantastici che non sapevi nemmeno esistessero
25. Quando scopri che hai guadagnato un po’ di fama
26. Quando ricevi molteplici offerte il primo giorno che metti in vendita una casa
27. Quando il primo acquirente investitore vuole accaparrarsi il tuo affare all’ingrosso
28. Quando si guadagna di più su un affare all’ingrosso che un tipico fix and flip
29. Quando ti rendi conto che tutto quello che devi fare domani è andare a vedere una casa
30. Quando sei fuori a volare con il tuo aereo in una perfetta mattinata feriale
31. Quando finalmente ti rendi conto che tutto ciò che serve davvero è ottenere una quantità decente di contatti
32. Quando scopri che un venditore ha accettato la tua offerta, anche se era più bassa di quella del tuo concorrente, perché gli piacevi di più
33. Quando un venditore accetta la vostra offerta in un millisecondo dopo averla fatta (questo può creare qualche preoccupazione allo stesso tempo – Cosa mi sono perso?)
34. Quando ricevete una chiamata da qualcuno che vuole vendere la sua casa e che ha ricevuto una vostra lettera 2 anni prima
35. Quando una casa che pensavi ci volesse un po’ di tempo per venderla, la vendi subito
36. Quando il sindaco vuole darti le chiavi della città
37. Quando usi il profitto di un affare per fare una vacanza fantastica
38. Quando puoi passare la mattina con tua moglie a “pianificare” da Starbucks
39. Quando potrai finalmente indossare quella camicia hawaiana che gli investitori a tempo pieno indossano alle riunioni dell’associazione degli investitori immobiliari
40. Quando vai a una riunione con le persone che lavorano ancora dove lavoravi prima e tutti devono alzarsi e andarsene dopo 45 minuti e tu non devi essere da nessuna parte
41. Quando si arriva a decidere i propri colpi e a decidere cosa fare ogni giorno
42. Quando finalmente accetti il fatto che fare soldi non è difficile
43. Quando ti rendi conto che non scambi più ore per dollari
44. Quando ti rendi conto che senti i ‘discorsi aziendali’ da molto tempo
45. Quando andare in ufficio significa andare nella stanza accanto
46. Quando attraversi un quartiere e ti rendi conto che hai fatto un affare in quasi tutte le strade
47. Quando compri una casa, poi ti volti e compri anche quella del vicino
48. Quando vai a un’udienza cittadina per convincerli a non demolire una casa, comportandoti come una persona normale per non apparire come un investitore e avere una persona del consiglio che sussurra all’altra e ti chiede a bruciapelo se sei un investitore
49. Quando tu e tua moglie vi infilate in una finestra per vedere una casa vuota in vendita solo per avere la polizia ferma nel cortile anteriore e un vicino blocca il veicolo con il suo camion entro pochi minuti (buona cosa che conoscevamo l’agente immobiliare)
50. Quando le società di titoli vogliono offrirti pranzo e cena per ottenere il tuo business
51. Quando trovi delle community professionali

Ok, beh il sindaco non voleva davvero darci le chiavi della città, ma probabilmente abbiamo più di 100 chiavi che non sappiamo a quali case appartengono.

Condividete i vostri “fantastici” episodi.  Adoro leggerli.  Se ancora non ne avete condividete, allora, ciò che non vedete l’ora di fare. Scrivere queste cose online potrebbe essere davvero importante.

Nuovo report: l’House Flipping è già morto?

da ENZO DI MEO | Lug 23, 2021 | Investimenti

Nuovo report: l’House Flipping in america è già morto?

RealtyTrac sta riportando che i tassi di rendimento delle compravendite di case sono aumentate, anche se il rallentamento dell’apprezzamento dei prezzi sta rendendo gli investitori più cauti.

Nel loro ultimo rapporto, RealtyTrac indica che il 3,7% di tutte le case unifamiliari sono state vendute come flips (definite come qualsiasi casa che viene rivenduta con l’intento di ricavarne un profitto entro 6 mesi) nel primo trimestre del 2014. A partire dall’ultimo trimestre del 2013, il loro feedback riportava che il 4,1% di tutti gli SFR erano stati venduti, quindi l’importo lordo è diminuito. Dall’altro lato della medaglia, ha mostrato che c’erano margini di profitto più alti.

Il prezzo medio di rivendita di queste case unifamiliari era quasi 56.000 dollari più alto del prezzo originale degli investitori. Secondo i loro dati, il profitto lordo su questi investimenti (in media) è aumentato del 7,8%.

L’House Flipping è morto?

Con l’aumento dei prezzi delle case, le diminuzioni delle vendite, i pignoramenti da cogliere e un rallentamento degli acquisti, molti investitori potrebbero tirarsi indietro. Quando il denaro è facile da guadagnare, fatto quasi puramente basato sulla speculazione di un mercato che si apprezza (e sulla fortuna), gli investitori rimanenti devono essere più cauti.

Il vicepresidente di RealtyTrac pensa che sia un bene, però, affermando che è meglio che la ripresa degli alloggi si stia “comportando molto più razionalmente dell’ultimo boom immobiliare…”

Per gli speculatori e gli investitori meno esperti, la mancanza di un piano di fuga sicuro li lascia troppo spaventati per continuare ad acquistare e a girare, non volendo assumersi il rischio.

Creare valore

Per gli investitori rimasti, dovranno creare valore con una profonda riabilitazione, se non con ristrutturazioni complete e aggiunte permesse. Inoltre, le ristrutturazioni devono essere fatte strategicamente e in modo tale da massimizzare il ritorno sull’investimento.

Nel complesso, il ritorno medio su una compravendita è stato del 13% per un investitore, come calcolato da RealtyTrac. Le aree migliori sono state Miami, Las Vegas, San Diego, Jacksonville e New York (con un minimo di 1 milione di popolazione e almeno 25 investimenti fatti nel primo trimestre).

Cosa ne pensate? Vedete più investitori che si tirano indietro nella vostra zona? Quelli rimasti sembrano sapersi espandere meglio?

rischi investimenti immobiliari: Occhio alle riserve strategiche

da ENZO DI MEO | Lug 23, 2021 | Investimenti

Questo articolo vuole offrire una panoramica sui rischi investimenti immobiliari.

Il settore immobiliare privato offre agli investitori un controllo considerevole sul loro investimento, da come e quando le proprietà vengono acquistate e vendute a come vengono gestite le attività. Uno dei compromessi per questo controllo è il costo della proprietà immobiliare.

Attraverso le riserve gli investitori stabiliscono un budget per questi costi delle proprietà che includono le spese di capitale (CapEx) e altre spese. Gli investitori attenti dovrebbero mettere da parte una certa quantità di denaro per coprire questi costi.

Se preventivate in modo appropriato, queste riserve possono minimizzare o eliminare lo stress finanziario se si verifica un evento inaspettato. Detto questo, è importante avere la lungimiranza di pianificare le riserve.

 Evitare rischi nell’ investimento immobiliare

 Le riserve sono risparmi – spesso una percentuale del reddito da locazione – messi da parte dagli investitori per coprire i futuri costi finanziari relativi a una proprietà. Ci sono diverse classificazioni di riserve. Ed è una pratica di budgeting intelligente usare le riserve per la loro specifica classificazione, piuttosto che come un fondo generale.

Per esempio, le riserve strategiche spesso vanno dal 10 per cento al 30 per cento, a seconda di una varietà di fattori. Se un investitore mette da parte un totale del 25 per cento ogni mese per le riserve, una tipica ripartizione potrebbe essere: 10 per il CapEx, 8 per cento per la copertura degli sfitti e 7 per cento per le riparazioni e la manutenzione ordinaria.

Nel settore immobiliare, CapEx si riferisce a spese significative ma occasionali relative al possesso di una proprietà, compresa la sostituzione o la riparazione di un tetto, HVAC (ventilazione o riscaldamento) o un sistema idraulico, la pavimentazione di un vialetto o la sostituzione di grandi elettrodomestici.

La maggior parte delle spese in conto capitale si verificano meno di una volta all’anno, quindi se suddivise per mese, l’importo appare più gestibile. Le riparazioni e la manutenzione di routine sono talvolta definite spese operative, o OpEx. Fattori come la condizione e l’età della proprietà, nonché la strategia di investimento, possono influire sull’importo totale delle riserve e su dove vengono allocate. Questo è particolarmente vero per quanto riguarda CapEx e OpEx.

Per una migliore valutazione di quanto denaro dovrebbe essere messo da parte nel fondo di riserva e allocato per ogni scopo specifico, gli investitori immobiliari potrebbero voler assumere un ingegnere edile per analizzare la proprietà. In questo modo, gli investitori possono determinare meglio la vita utile di ogni parte della proprietà e quali sono le spese potenziali in modo da poter fare un bilancio più accurato.

Una volta calcolati quali elementi e quando dovranno essere riparati/sostituiti e quanto costerà farlo,  si potranno gettare le basi per stabilire dei fondi OpEx e CapEx fattibili che rientrino nel budget.

Sapere che queste spese sono presenti nel bilancio non serve solo come una polizza assicurativa per i proprietari di immobili, ma può anche aiutare a formulare e attuare una strategia di investimento ben pianificata e ottimizzata.

Hai qualche consiglio per fare un bilancio dei tuoi risparmi ogni mese?