da ENZO DI MEO | Lug 23, 2021 | Aste Immobiliari
Per quelli di noi che sono sviluppatori e costruttori di nuove costruzioni “specifiche”, o quelli di voi che comprano case per ristrutturarle e rivenderle, azzarderei che tutti noi abbiamo alcune cose in comune.
– La caccia
– Il gioco d’azzardo
– Ricerca del brivido
Naturalmente, per i finanziatori, questi termini non sono quelli che li fanno sentire a proprio agio. Perciò, per mantenere felici i nostri partner finanziari, è necessario trovare un equilibrio che ci permetta di nutrire le nostre ossessioni, minimizzando il rischio il più possibile e finire con un progetto di successo finanziario.
La caccia
Ovviamente tutti noi, non importa in quale nicchia siamo, siamo in questo business per fare soldi per noi stessi e per i nostri finanziatori.
Allo stesso tempo, a molti di noi piace questo business perché è divertente! Parte di questo è dovuto al “brivido della caccia”, setacciando la MLS, gli annunci, le strade, qualsiasi cosa per trovare quel lotto perfetto, o proprietà alla quale possiamo aggiungere valore, e vendere per un buon profitto.
Ogni volta che passo davanti a un lembo di terreno libero, immagino cosa si potrebbe fare, se si tratta di una casa fatiscente, mi chiedo se è in pignoramento o in procedura di successione. Se c’è un vecchio edificio, mi chiedo se può essere riutilizzato per un altro uso. Sono sicuro che tutti voi siete uguali, ci scorre nelle vene.
Una volta che abbiamo individuato una proprietà, il passo successivo è scavare nei dettagli. Capire esattamente quale sarà il suo uso migliore e quanto costerà per ottenerlo.
Il gioco d’azzardo
Quando si costruisce una nuova costruzione ” specifica” o si compra una casa da rivendere, ogni progetto è una scommessa, perché non ci sono acquirenti in fila e in attesa in anticipo.
Infatti, potrebbero passare mesi prima che il progetto sia pronto per essere immesso sul mercato. Pertanto, più risposte e compiti avrete fatto in anticipo, meno diventerà un azzardo.
Qualsiasi progetto facciamo, siamo sempre ben consapevoli che gli altri ci affidano i loro soldi. A volte i loro fondi pensionistici, un fondo per il college, i risparmi, ecc. Il futuro degli altri dipende dai nostri affari e noi lo prendiamo molto seriamente.
Fortunatamente abbiamo alcuni finanziatori che hanno lavorato con noi per anni, e sono abbastanza a loro agio con il nostro giudizio che non richiedono nemmeno perizie, ecc, il che aiuta a ridurre i tempi.
La ricerca del brivido
Vedere un nuovo progetto spuntare dal terreno è emozionante.
Prendere ciò che il tuo team ha immaginato e progettato e costruirlo nella realtà è sempre un’emozione. Quel lotto vuoto inizia improvvisamente a trasformarsi in quella che sarà la casa di una famiglia, un vecchio quartiere riceve improvvisamente un’infusione di nuova vita, un nuovo studio medico emana un’atmosfera più professionale, ecc.
Qualsiasi cosa costruiamo sarà lì per molti anni a venire, e può cambiare positivamente una zona, se fatta bene.
Per fortuna lo facciamo da così tanti anni che abbiamo una buona percezione di cosa funzionerà e cosa no. Sappiamo cosa piace agli acquirenti e cosa pagheranno, che è una distinzione che devi essere in grado di fare. È tutto un gioco di equilibri.
Spesso su BP leggo post di nuovi investitori che vogliono entrare in affari di sviluppo. Io chiedo:
- Qual è la motivazione che ti spinge a sviluppare una proprietà?
- Qual è la tua esperienza?
- Quali competenze possiedi?
- Com’è la tua economia e il tuo mercato locale?
- Quanti soldi hai da poter investire?
Una delle più grandi lezioni che ho imparato nel corso degli anni è questa: “Solo perché puoi fare qualcosa, non significa che dovresti”.
Dobbiamo fare i nostri compiti. E deve avere un senso.
Solo perché potete immaginarlo, non significa che sarà realizzabile sul mercato! Ci sono molti, molti più grandi progetti nelle nostre menti di quanti ne vengano realizzati.
Nello sviluppo e nella costruzione, c’è il potenziale per alti guadagni, ma c’è anche il potenziale per perdere molto, quindi riducete il rischio il più possibile prima di iniziare qualsiasi progetto. Se vuoi giocare d’azzardo, vai a Las Vegas!
Quali sono alcune delle vostre storie a proposito della caccia, il gioco d’azzardo e la ricerca del brivido nell’investimento immobiliare?
da ENZO DI MEO | Lug 23, 2021 | Investimenti
Vendere case non è sempre così affascinante come si dice di solito. Sì, si possono fare bei soldi, ma non sempre le cose vanno lisce. C’è del lavoro da fare. Ci può essere anche molta frustrazione.
Nel corso degli anni, abbiamo sperimentato la nostra giusta quota di momenti frustranti e persino spaventosi. Ecco la punta dell’iceberg.
- Quando ti ricopri di pulci guardando una casa sfitta
- Quando vai a incontrare un venditore e non si presenta
- Quando vai ad incontrare un compratore e non si presenta
- Quando ti dimentichi di presentarti e la tua concorrenza ottiene l’accordo
- Quando hai bisogno di riparare qualcosa di semplice e non riesci a trovare nessuno che lo faccia
- Quando ricevi risposte di “situazione di offerta multipla” a tutte e 20 le proprietà su cui hai fatto offerte
- Quando devi rimandare un appaltatore 5 volte per sistemare la stessa cosa
- Quando scopri che la casa è stata dipinta del colore sbagliato
- Quando ti rendi conto che il tuo appaltatore ha messo peggiorato le cose
- Quando ti rendi conto che l’appaltatore che hai pagato un po’ in anticipo per ‘dare una mano’ non tornerà
- Quando devi andare in giro a tarda notte in tutte le tue case vuote per sverniciare prima di un congelamento
- Quando i bambini non smettono di compiere atti di vandalismo in una delle tue case sfitte
- Quando ricevi una chiamata da un vicino di una delle tue case che l’acqua scorre da sotto la porta d’ingresso
- Quando scopri che la città ha appena tolto tutti i cartelli che hai appena messo (in pochi minuti, perché ti hanno seguito e alla fine ti hanno raggiunto)
- Quando ti rendi conto che il numero di telefono che è stato stampato su tutte le 10.000 locandine era sbagliato
- Quando ricevi una chiamata da qualcuno che ha ricevuto una delle tue lettere minacciando di prenderti a calci nel lato b (okay, forse questo può essere considerato divertimento)
- Quando stai guidando in un quartiere più pericoloso e un tossico salta fuori davanti al tuo camion
- Quando ti rendi conto che il tuo budget è stato distrutto al 100%
- Quando la polvere si deposita e ti rendi conto che hai perso soldi su un investimento
- Quando un appaltatore non si presenta e tutti i subordinati programmati dopo sono super incazzati… con te
- Quando scopri che tutta l’erba nuova e costosa che hai appena messo è morta
- Quando scopri che avresti potuto fare il doppio di quello che hai fatto su un fix and flip se lo avessi venduto all’ingrosso
- Quando un ispettore decide che spaventare i vostri acquirenti con qualcosa che non si basa sui fatti gli farebbe passare la giornata
- Quando un perito decide che più offerte a prezzo pieno in un giorno non dovrebbero avere alcuna influenza sul fatto che la casa valga così tanto
- Quando vieni assillato perché il prestatore del tuo acquirente scopre quanto hai pagato per la casa
- Quando i vostri acquirenti si qualificano a malapena e poi vanno a mettere un mucchio di roba nuova per la loro casa sul loro credito prima della sottoscrizione finale
- Quando i vostri acquirenti trovano necessario richiedere ogni piccola cosa, compreso lo sgombero del garage
- Quando ti viene quotato il prezzo per un lavoro e poi scopri che ci si aspetta che tu paghi il doppio dopo che il lavoro è stato fatto
- Quando ti rendi conto che hai sprecato tutto il giorno facendo diversi viaggi a Home Depot
- Quando ti viene promesso che un lavoro non dovrebbe richiedere più di una settimana (sì, come no) e ci vogliono diversi mesi
- Quando devi andare a casa di un appaltatore per rintracciarlo perché non si presenta mai al lavoro (per poi scoprire che è appena uscito di prigione)
- Quando stai per mettere in vendita una casa e scopri che un animale ha appena deciso di morire da qualche parte nei muri
- Quando si scopre che una casa che sembrava perfettamente su misura era in realtà fuori di più di 3 cm… dopo aver finito l’intera ristrutturazione.
- Quando scoprite che il venditore di una casa si è impegnato a venderla ad altre due persone dopo aver firmato con voi
- Quando un uccello vola fuori da un camino, dentro la casa, durante un open house
- Quando un vicino chiama il codice di conformità per un capannone che è di un metro troppo vicino al confine di proprietà
- Quando vieni citato in giudizio da un vicino perché il tuo appaltatore ha tagliato un ramo di un albero 2 metri oltre il confine di proprietà
- Quando scopri che un senzatetto si è trasferito nella tua casa che è in vendita
- Quando il tuo appaltatore piazza un’intera stanza di piastrelle storte e poi dice che sono le pareti ad essere fuori squadra
- Quando l’appaltatore mette una finestra che scorre lateralmente in verticale in modo e sbatte giù dopo averla aperta
- Quando ti rendi conto che la casa che hai appena comprato è di fronte a una casa che sembra essere un negozio di droghe illegali
- Quando vendi una casa e poi vedi al telegiornale una settimana dopo che qualcuno è stato colpito in stile esecuzione in mezzo alla strada e devi cercare su internet per assicurarti che non sia la persona a cui hai venduto la casa
- Quando passi 3 ore in piedi in una cucina in delirio per il numero di scarafaggi che strisciano sui pavimenti, pareti e soffitti e cerchi di ucciderli tutti singolarmente perché nient’altro sembra aver funzionato
Ok, quella dei volantini con il numero di telefono sbagliato non mi è proprio capitata. Sono sicuro che è successo a qualcuno però.
Per favore condividete i vostri momenti frustranti e fastidiosi nei commenti qui sotto. Organizzerò una festa di pietà per voi. Ora è il tuo momento di brillare.
da ENZO DI MEO | Lug 23, 2021 | Investimenti
Nel caso in cui non fosse ovvio, rivendere le case può essere un affare rischioso. Di solito abbiamo a che fare con case che costano decine e centinaia di migliaia di dollari e quindi la posta in gioco è più alta. I profitti sono anche più alti ed è per questo che così tante persone sono disposte ad assumersi il rischio.
Ma possiamo ridurre il rischio e vi mostrerò il modo super segreto per farlo. Ok, è piuttosto semplice e ben noto, ma spesso viene dimenticato.
Se possiamo ridurre il nostro rischio e allo stesso tempo aumentare i nostri profitti, chi non vorrebbe assicurarsi di farlo? Lo chiedo a te. Sei l’unico che sta leggendo in questo momento.
Comprare e rivendere case può essere troppo rischioso
Potremmo probabilmente arrivare a più di 1.000 modi in cui il flipping delle case può essere rischioso. Non ho intenzione di tentare di farlo adesso. Forse in un altro articolo. Per ora, guardiamo alcuni dei modi principali.
- Pagare troppo per una casa
- Sottovalutare il prezzo delle riparazioni necessarie
- Sottovalutare il tempo che serve per rimetterla a nuovo
- Sopravvalutare il valore di rivendita
- Pagare troppo l’appaltatore prima che sia stato completato un lavoro sufficiente.
- Sottovalutare i costi di acquisto e di vendita (sono sicuro che la maggior parte delle persone lo fa – se è un no, stai mentendo)
Se si verificano una o più di queste disgrazie, il profitto della tua casa potrebbe essere a rischio. Non solo, il tuo benessere finanziario potrebbe essere a pericolo. Tua moglie o tuo marito lo vorrebbero?
Chi vuole perdere un sacco di soldi?
Quindi forse ci sono dei pazzi là fuori che si divertono a perdere soldi. Non ne ho mai incontrato uno.
Quindi forse ci sono dei pazzi là fuori che si divertono a perdere soldi. Non ne ho mai incontrato uno.
Tutti abbiamo a che fare con la paura quando si tratta di fare qualcosa di nuovo o qualcosa che comporta dei rischi. Questa è una buona cosa. È salutare. Senza questa paura, non faremmo del nostro meglio per assicurarci cheil nostro dovere sia completo. Non controlleremmo due volte il nostro ARV (After Repair Value o valore di rivendita). Non saremmo prudenti con le nostre stime di riparazione. Non chiederemmo una seconda opinione. Non faremmo molte cose che ci salverebbero.
Siate felici di essere timorosi. Usate quello che sto per dirvi per minimizzare il vostro rischio e garantirvi così un po’ di conforto nel sapere che premere il grilletto non sarà la fine del mondo per voi.
Il modo migliore per limitare il tuo rischio a livelli quasi microscopici
Rullo di tamburi…
Il modo migliore per ridurre il rischio quando si effettua il flipping immobiliare è comprare le case al minor prezzo possibile.
Ti aspettavi qualche nuova tecnica che comporta documenti preparati dai migliori avvocati immobiliari della nazione o modi per garantire quelle tecniche in cui si acquista la casa per il valore di mercato e si vende in un modo che sembra buono? Parla con qualsiasi house flipper che ha avuto successo per più di 3 anni. Sono sicuro che scoprirete che conoscono la semplice verità sul fatto che si guadagnano soldi quando si compra.
Non si fanno i soldi quando si vende. È già incorporato da quando si compra. Non contare mai sull’apprezzamento e riconsidera le strategie di vendita che non ti fanno incassare immediatamente.
Non è astrofisica, perché non deve esserlo. Non mi interessa quale strategia di house flipping avete intenzione di perseguire, o anche se state pianificando di riscuotere gli affitti, meno comprate e meglio state.
Conclusione: Sei imbarazzato?
Siete imbarazzati? Quello che voglio dire è: siete imbarazzati dalle offerte che fate per i vostri investimenti immobiliari?
Se non siete imbarazzati dalle vostre offerte, state offrendo troppo.
Non sono sicuro che Ron LeGrand sia stato il primo a dirlo, ma chiunque sia stato sapeva davvero come portare a casa un concetto molto importante. Dio ti benedica, Ron.
La formula tipica per calcolare quanto si può tranquillamente pagare per una casa che si intende rivendere è:
ARV ( Dopo il valore riparato) * 70% meno il costo delle riparazioni.
Di solito sparo per il 65% invece del 70%.
Questo calcola il massimo che potreste pagare. Dovete offrire il meno possibile senza essere così imbarazzati da non poter mai fare l’offerta.
Cosa avete da perdere? Oh sì, un sacco di soldi. Ora non dovrebbe essere così difficile. Questo vale un po’ di imbarazzo.
Indipendentemente da ciò che ho intenzione di fare con una casa una volta che l’ho comprata, so che starò bene, perché l’ho comprata a buon mercato per farci tutto ciò che voglio con essa. Non ho bisogno di capire tutti quei fantasiosi calcoli sul rendimento degli affitti. So che i miei sono alle stelle.
La grande chiave per ottenere case più economiche
Il modo migliore per ottenere case a prezzi bassi è quello di creare abbastanza piste nelle quali possono atterrare tutti i grandi affari.
Se non si hanno abbastanza piste le probabilità di ottenere case a minor prezzo si riducono. Questo accade di solito perché si sente la pressione di fare in modo che ogni pista diventi un affare. Si ha paura di perdere un affare prezioso perché non si dispone di una grande quantità di contatti.
Semplice.
Quindi, se vi trovate a cercare di forzare gli affari, la cosa migliore da fare è lavorare per ottenere più contatti. La mia raccomandazione è di concentrarsi sempre sul marketing ai venditori motivati. Questo è uno dei modi migliori per battere la concorrenza e ottenere offerte migliori.
Una volta che si dispone di una buona quantità di contatti in arrivo, sarà molto più facile fare quelle offerte imbarazzanti e comprare case molto più conveniente in modo da ridurre notevolmente il rischio.
