da ENZO DI MEO | Lug 24, 2021 | Locazioni
Chi vuole gestire degli inquilini in un brutto quartiere? Ne sareste sorpresi!
Ho alcuni affitti in posti non troppo belli. Per riassumere, è stata “un’esperienza”.
Anche se non ho avuto molti problemi a ingaggiare manager per queste proprietà, osservare il modo in cui hanno gestito gli inquilini problematici è stato a volte una grande delusione. Detto questo, c’è una cosa che vorrei comunicare agli investitori che non hanno intenzione di gestire da soli le proprietà in affitto: dovete stabilire delle aspettative molto chiare per chi assumete per farlo al posto vostro.
Ecco alcune delle cose che ho affrontato finora.
- Gli inquilini a cui hanno rotto l’auto
Accidenti, questo è stato interessante. Due dei miei inquilini hanno completamente abbandonato una proprietà, senza preavviso. La loro auto era stata rotta, e apparentemente non si sentivano al sicuro. La parte divertente? Questa particolare proprietà era in un quartiere molto sicuro. Vi dico questo perché, non importa dove comprate l’immobile, potreste imbattervi in problemi di sicurezza che generano un risultato simile.
Dopo aver notato che se ne sono andati, abbiamo semplicemente pulito la proprietà e l’abbiamo affittata di nuovo. È stato sicuramente un problema, ma basso sulla scala del fastidio rispetto ad altri problemi di inquilini che ho incontrato o di cui ho sentito parlare.
Ma questo poteva essere gestito diversamente dall’amministratore della proprietà, in modo che assicurasse agli inquilini che si trattava probabilmente di un caso eccezionale che sarebbe potuto accadere ovunque? Molto probabilmente.
- Il drogato che ha distrutto il posto
Onestamente parlando, penso che questa situazione sia stata creata dall’amministratore. L’inquilina aveva precedenti sfratti e reati recenti sulla sua fedina penale, eppure l’amministratore in qualche modo l’ha approvata.
Abbiamo finito per ricevere una tonnellata di lamentele per il rumore da parte dei vicini, oltre ad altre denunce. In generale, era un problema da gestire e tutti i segni indicavano che faceva uso di droghe.
Quindi, che shock è stato quando, al momento del trasloco, ci siamo resi conto che aveva distrutto la casa!
Ma è qui che i padroni di casa devono andarci piano per evitare di finire in guai legali o sprecare un sacco di tempo e denaro, e così abbiamo fatto. Certo, abbiamo avuto la possibilità di sfrattarla molte volte per aver violato il contratto d’affitto in vari modi, ma abbiamo scelto di non agire. Semplicemente non era la strada migliore dal punto di vista finanziario.
Anche se eravamo consapevoli delle condizioni dell’immobile, quando abbiamo calcolato i costi di riparazione oltre ai costi di sfratto, abbiamo scelto di lasciarla andare per il resto del contratto d’affitto. Per essere sicuri, c’era bisogno di nuovi tappeti (e altro), e l’amministratore di proprietà è stato affrontato, specialmente dopo molteplici trasgressioni di questo tipo.
- Insetti in spazi nuovi di zecca
Alcuni inquilini vivevano in un duplex appena ristrutturato di mia proprietà, situato in una parte particolarmente povera della città. Hanno scoperto di avere le cimici.
L’amministratore della proprietà ha finito per fatturare loro 815 € per l’ispezione e l’eliminazione. Ovviamente gli inquilini non erano contenti.
Il lato positivo è che l’infestazione di cimici era contenuta in una sola unità. Sfortunatamente, dopo aver seguito il protocollo appropriato e aver ispezionato l’altro lato del duplex, abbiamo scoperto che quegli inquilini avevano il problema dei parassiti!
C’erano tracce di scarafaggi in cucina. Questo ha spinto l’amministratore della proprietà ad addebitare all’affittuario una tassa di 250 €.
Questo può essere un affare costoso. Nessuno dei due inquilini aveva i soldi per pagare immediatamente queste spese. Attualmente sono su un piano di pagamento.
E, come detto, questa proprietà è stata appena ristrutturata! Inutile dire che scoprire dei parassiti in una proprietà del genere non è mai divertente. È scoraggiante pensare che sia un problema che potrebbe persistere in futuro o essere riscoperto anche al momento del trasloco.
Conclusione
Il fatto è che i cattivi quartieri possono attrarre una certa qualità di inquilini. Potrebbero non avere il livello di credito o il denaro per seguire il processo di approvazione dell’inquilino o l’adempimento del contratto d’affitto.
Puoi provare a combattere questo assumendo amministratori di proprietà di alta qualità e collaborando con programmi di sponsorizzazione (Sezione 8, ospedali psichiatrici, ecc.). Questi programmi possono pagare l’affitto a persone che cercano di rimettersi in piedi o qualcosa di simile. Inoltre, spesso offrono inquilini decenti.
Investire in quartieri di categoria “C” o inferiori è complessivamente più impegnativo, ma può anche generare una paga più alta. In questi casi calcolo il mio guadagno stimato e lo confronto con la quantità di tempo e stress sono disposto a dedicare alla proprietà.
Se i calcoli funzionano lo faccio. Finora ha sempre funzionato, ma sicuramente non sono mai stato senza preoccupazioni.
Hai delle storie notevoli sugli inquilini? Come hai gestito gli inquilini problematici?
da ENZO DI MEO | Lug 24, 2021 | Locazioni
Parliamo di affitti per le vacanze rispetto alla tradizionale affitti a lungo termine
Nel corso dei miei anni nel settore immobiliare, sono stato coinvolto in vari affari e varie transazioni. Mi sono cimentato in molte cose. In questo momento, la gran parte della mia attività è la mia società chiavi in mano, dove vendiamo un sacco di proprietà agli investitori che comprano e tengono.
Possiedo anche tre proprietà vicino al mare e ho una proprietà adibita a resort a poca distanza e qualche immobile non proprio vicino al mare. Quindi sono abbastanza esperto in diverse economie, mercati immobiliari e classi di attività da un punto di vista di investimento e dalla gestione di numerose aziende. Non sto cercando di suonare il mio corno; sto solo cercando di comunicare perché sono credibile.
Perché preferisco gli investimenti buy and hold rispetto agli affitti delle case vacanza
L’esperienza mi ha portato a credere che le case vacanza sono un po’ troppo un grattacapo. Conosco un sacco di gente che lo fa come flusso di reddito passivo a tempo pieno – e lo fanno con molto successo. Ma a mio parere, è una struttura completamente diversa da quella di un tradizionale acquisto e possesso di proprietà.
Perché è diverso? Probabilmente dovrete spendere di più per acquistare una proprietà in un posto più desiderabile, da qualche parte in montagna o ai Caraibi o in Florida, dove fa caldo e il tempo è fantastico. Di solito, queste proprietà non hanno uno sconto. Infatti, bisogna pagare un extra. Non è solo questo. Se avete intenzione di affittarla per le vacanze o per un breve periodo, probabilmente dovrete arredarla. E dovrete arredarla con un livello di design interno, perché non potete semplicemente mettere insieme delle schifezze.
Un’altra cosa è che il fatturato sarà molto più alto, il che significa che potreste avere gente che vuole affittarlo per una notte, tre notti o due settimane. Naturalmente, dovrai assicurarti di pulirla e prepararla per i prossimi ospiti. Perciò ci sono un sacco di scocciature per questo. Penso anche che sia molto stagionale.
Anche se sei alle Bahamas, non avrai gente che affitta durante la stagione degli uragani. Ci sono anche periodi in cui non fa molto caldo.
Questi sono solo alcuni dei miei pensieri quando si tratta di case vacanze. Penso che tutti noi investiamo nel settore immobiliare per renderlo il più passivo possibile. Si incassa l’assegno mensile e non ci si deve davvero preoccupare.
Per quanto riguarda gli affitti per le vacanze possono offrire un rendimento di cassa più alto di un tradizionale acquisto di proprietà, anche se ci sono più problemi. Credo che il vantaggio sia poter usare la tua proprietà per le vacanze quando vuoi.
Come ho detto, ho una proprietà immobiliare vicinissima al mare. Ma l’ho affittato a inquilini a lungo termine, che ci crediate o no. Preferisco così – coerenza e meno coinvolgimento diretto.
Cosa ne pensi degli affitti per le vacanze rispetto alle proprietà “buy and hold”? Da che parte propendete?
da ENZO DI MEO | Lug 24, 2021 | Locazioni
Oltre a risolvere i problemi quando accadono, c’è un’altra categoria di riparazioni che, come padroni di casa, dovrete assicurarvi di fare: la manutenzione preventiva.
In altre parole, si tratta di compiti che devono essere eseguiti regolarmente, di solito annualmente, che ci sia qualcosa di rotto o meno. Sono misure preventive, non necessariamente riparazioni. Realizzare questi progetti ogni anno manterrà le future esigenze di riparazione della vostra proprietà al minimo e permetterà alla vostra proprietà di funzionare come una macchina ben oleata. Vi aiuterà a risparmiare denaro nel tempo, perché individuerete i problemi prima che diventino un problema. Raccomando di dare la seguente lista al vostro tuttofare una volta all’anno per ogni unità che possedete.
Tenete a mente che questa lista è solo un esempio di alcune delle manutenzioni in corso della proprietà che potreste aver bisogno di fare. Non tutte si applicano alla vostra proprietà e la vostra proprietà potrebbe avere ulteriori problemi. Ma questo è un buon punto di partenza.
Interni
- Cambiare i filtri della caldaia (probabilmente più di una volta all’anno)
- Aspirare la polvere dalla guarnizione del frigorifero
- Sostituire le batterie del rilevatore di fumo
- Controllare che il rilevatore di monossido di carbonio sia installato e funzionante
- Spazzare il camino
- Assicurarsi che i pelucchi dell’asciugatrice non rimangano all’interno
- Sciacquare lo scaldabagno
- Controllare la data di scadenza dell’estintore
- Riparare lo stucco o il silicone rotto in bagno
- Stringere tutte le maniglie, manopole, cremagliere, ecc.
- Rimuovere i soffioni della doccia e pulire i residui
- Controllare le guarnizioni su tutte le porte e le finestre e ripararle se necessario
Esterni
- Pulire le grondaie e rimuovere tutte le foglie e la spazzatura dall’interno
- Controllare il rivestimento e il tetto per segni visibili di problemi
- Controllare la pompa di scarico e assicurarsi che sia ancora operativa
- Testare il meccanismo di apertura automatica del garage
- Controllare le zanzariere delle finestre e ripararle se necessario
- Cercare segni di tarli o altri insetti
- Controllare gli alberi per le interferenze della linea elettrica
- Riparare o sostituire qualsiasi porta o finestra se necessario
- Tagliare il prato
- Ispezionare l’intercapedine; cercare insetti e perdite d’acqua
- Ritoccare la vernice scrostata o danneggiata
- Fertilizzare il prato
- Chiudere tutte le aperture nell’intercapedine
- Controllare le valvole dell’acqua (sia in autunno che in primavera)
- Lavare l’esterno con un tubo da giardino e un detergente per la muffa
Eseguendo questa lista di controllo di manutenzione preventiva ogni anno, sarete in grado di rilevare i problemi prima che diventino riparazioni costose e allo stesso tempo mantenere la vostra proprietà in ottimo stato. Inoltre, i vostri inquilini apprezzeranno la vostra dedizione nell’aiutare la loro casa ad apparire e funzionare al meglio.
È una vera vittoria per tutti.
Qualche trucco che aggiungeresti alla lista?
da ENZO DI MEO | Lug 24, 2021 | Locazioni
Ho ricevuto molte domande su cosa sto facendo durante questo periodo di quarantena, cosa sto facendo alle mie proprietà in affitto e come mi sto adattando alla situazione attuale. Voglio parlarvi di come sto aggiungendo valore alle mie proprietà mentre il mondo è essenzialmente in pausa.
Piccole cose che fanno una grande differenza
Alcune delle cose che sto facendo alle mie proprietà per aggiungere valore mentre sono stato in quarantena sono quei piccoli e semplici lavori che sembra che non si riescano a fare come proprietario di casa.
- Pulire le grondaie
Per esempio, sto pulendo tutte le grondaie in tutte le proprietà. È una cosa molto semplice da fare e un’azione molto banale che deve essere fatta per non avere danni causati dall’acqua. Andate a pulire le grondaie di tutte le vostre proprietà. Siate intraprendenti. Assicuratevi che i tubi pluviali non stiano causando danni idrici alla proprietà. Controlla un tubo e assicurati che sia libero e che stia scorrendo lontano dalle fondamenta.
- Piccole riparazioni idrauliche
Un’altra cosa che sto facendo con alcuni dei vecchi gabinetti nelle mie proprietà è assicurarmi che funzionino completamente e cambiare l’anello di cera sotto il gabinetto per assicurarmi che non ci siano perdite. Si tratta letteralmente di un anello di cera da 2 dollari e ora fondamentalmente sembra un gabinetto nuovo perché tutta l’acqua scorre senza problemi.
- Cambiare i filtri dell’aria
Un’altra cosa che sto facendo è assicurarmi di cambiare tutti i filtri dell’aria nelle mie proprietà. In questo modo mi assicuro che la mia aria condizionata e il mio riscaldamento funzionino correttamente per gli anni a venire.
- Controllare le perdite
Un’altra cosa che faccio è quella che chiamo un’ispezione a 42 punti per le perdite. Vado al lavandino della cucina, nel bagno, nella vasca da bagno, ai rubinetti esterni – vado in ogni punto in cui esce l’acqua in casa e mi assicuro che non ci siano perdite da nessuna parte.
Questo è davvero importante e molto semplice.
- Fare un’ispezione visiva
Un’altra cosa che faccio è assicurarmi che non ci sia niente di troppo vicino alla proprietà che possa causare danni – alberi, rami, qualsiasi cosa che possa danneggiare le fondamenta. E questa è solo un’ispezione visiva. Non devo fare niente di folle, è solo un’altra cosa che faccio per assicurarmi che la proprietà mantenga il suo valore.
- Controllare tutte le finestre
Eccone un altro: controllare tutte le finestre per vedere se l’aria entra o esce. Non vuoi perdere calore o aria. Se fa freddo o caldo, vuoi assicurarti che non ci siano spifferi.
Non volete che la vostra aria condizionata esca dalle finestre, quindi controllatele tutte. Vi darò un trucco molto semplice: Prendi un pezzo di carta, chiudi la finestra e fai il giro del bordo della finestra con la carta. Se sentite una brezza che entra o esce, allora avete un piccolo problema. Ed è una soluzione facile e semplice per assicurarsi che le mie proprietà lavorino nel modo più efficiente possibile.
Ci sono centinaia e centinaia di questi piccoli consigli e trucchi che si possono trovare su internet. Ne ho appena nominati un paio.
Spero che siate al sicuro e che stiate sfruttando al meglio la vostra quarantena! Statemi bene.
Come aggiungete valore ai vostri affitti durante la quarantena?
da ENZO DI MEO | Lug 24, 2021 | Locazioni
Secondo uno studio di pubblicato da NPR, gli Stati Uniti stanno per vedere un afflusso di 14-23 milioni di lavoratori a distanza. Si è scoperto che c’erano un sacco di persone che rimanevano nelle loro città a causa della vicinanza al loro lavoro. Ora che il COVID-19 ha dimostrato che le persone sono pienamente in grado di lavorare a distanza (ed è molto più economico per i loro datori di lavoro), gli Stati Uniti si aspettano che il trend del lavoro da casa regga e che, di conseguenza, si preparino a un trasloco di massa.
Siccome aiuto i miei clienti a trovare proprietà d’investimento a Milano, Roma e Bologna ( località che sono sempre state attraenti per i manager), già da qualche anno ci occupiamo dei lavoratori a distanza e ne celebriamo le lodi.
Quello che prevedo sarà chiamato in futuro il “modello di affitto per lavoratori a distanza” è attualmente chiamato “modello di affitto a medio termine” o “subaffitto” o, in alcuni casi, “house-hacking” e “affitto per stanza”. Mentre ci possono essere alcune varianti su questo, le basi di esso sono un affitto ammobiliato, di più di 30 giorni. Poiché abbiamo avuto molta esperienza e molto successo con questo tipo di modello, è mia opinione che tutti dovrebbero considerare questo un gruppo molto grande e molto redditizio di futuri affittuari. E se mi credete su questo, allora dovreste anche considerare i modi per soddisfare queste persone.
Per questo motivo, ecco, secondo me, le cinque cose principali che i lavoratori a distanza vogliono nei loro affitti.
- Unità più piccole
Conosci il tuo pubblico. Questo stile di vita si rivolge a persone che possono spostarsi facilmente e che hanno un budget a disposizione, e spesso si tratta di single o di coppie senza figli. Questi tipi non vogliono pagare per una grande casa, i costi di irrigazione del prato, un grande garage, ecc.
Si concentreranno su monolocali, condomini da una a tre camere da letto e piccole case unifamiliari. (Sto includendo fino a tre camere da letto perché sembra che le coppie possano volere entrambe il proprio ufficio, e che possano avere dei visitatori durante il loro soggiorno a casa).
- Spazio per gli amici a 4 zampe
Le persone che non hanno figli, ma hanno soldi, di solito hanno cuccioli pelosi. Lo so, perché io sono una di loro. Si chiama Monday, è una Wheaten Terrier, una diva e la ragazza speciale di mamma. Sarebbe importante per me se dovessi viaggiare per un mese da qualche parte e sapere che sarebbe la benvenuta.
Non pensateci troppo: Non dovete avere una porta per cani o un cortile o otto guinzagli diversi, avete solo bisogno di un contratto d’affitto che permetta gli animali domestici.
- Wifi funzionante
Questo è piuttosto semplice. Risparmiatevi qualche mal di testa e pagate per un wifi davvero buono. Questo vi aiuterà ad evitare chiamate e tensioni tra voi e il vostro inquilino durante il loro soggiorno. Inoltre, se vi rivolgete a questa gente, è assolutamente sensato che lo considerino un must.
- Parcheggio
Si è scoperto che molti lavoratori da remoto usano l’auto e hanno bisogno di un parcheggio. Un posto auto è tutto ciò di cui hai bisogno. Se vivi in una città e hai due posti auto, ti consiglio di affittare il secondo posto a un’altra persona: non credo che la maggior parte dei lavoratori a distanza abbia bisogno di più di un posto auto.
- “Roba” da ufficio
Questa è una cosa che personalmente credo possa essere vista di buon occhio e rendere più attraente il tuo annuncio di affitto. Può essere semplice come uno scaffale carino o un carrello mobile, ma assicurati che nel tuo affitto ci siano anche i caricatori per Android e iPhone, un caricatore per Macbook, Post-It, quaderni, penne, spillatrice, forbici e una lavagna di sughero.
Questi non sono elementi di rottura, ma sono vantaggi e avendo lavorato da casa negli ultimi quattro anni, posso testimoniare che occasionalmente si usano queste cose e sono belle da avere a portata di mano.
Fidatevi di me: Imparate a conoscere questo genere di inquilini. Sono stati una parte significativa degli affittuari per un po’ di tempo e abbiamo tutte le ragioni per credere che questo aumenterà.
Stai pensando di diventare o affittare a un lavoratore a distanza?
