da ENZO DI MEO | Lug 24, 2021 | Investimenti, Marketing Immobiliare
Le case vacanza sono interessanti, ma sono un buon investimento?
L’estate sta arrivando, e mi aspetto che gli agenti immobiliari e le varie piattaforme insisteranno ancora una volta sull’opportunità di comprare case vacanze come forma di investimento immobiliare.
Adoro andare in vacanza. Adoro l’idea di possedere una bella proprietà nei posti che preferisco visitare, tipo Miami o in California. Comunque, sono un po’ preoccupato per i numeri, in particolare se gli investitori immobiliari si stanno preparando per un disastro finanziario quando comprano proprietà troppo costose che potrebbero non essere in grado di mantenere.
Bisogna fare un grande applauso ad B&B. Sono arrivati velocemente a sfornare milioni di entrate, il tutto senza possedere alcuna proprietà. Hanno anche aiutato molti acquirenti di case a permettersi i loro posti affittando le stanze. Hanno permesso ad alcuni investitori di raggiungere tassi di affitto piuttosto alti.
Il lato negativo delle case vacanza a breve termine
Il lato negativo per molti di coloro che vivono in queste destinazioni, naturalmente, è che “l’effetto B&B” sta facendo fuori i locali. Quando i proprietari possono ottenere da due a quattro volte l’affitto spacciandosi come affitto a breve termine anziché servire le famiglie con contratti di locazione annuale, diventa una tentazione quasi troppo irresistibile per resistere. Ma cosa succede se quei tassi non sono sostenibili?
Recentemente, ho pubblicato questo pezzo su dove è diretto il mercato immobiliare. Non è un segreto che quando l’economia fluttua, può far scendere l’attività delle vacanze. Questo ha un impatto sulle compagnie aeree, sulle percentuali di posti liberi negli hotel e su quanto si può pagare per gli affitti a breve termine. Se avete un mutuo e dei pagamenti su una proprietà d’investimento basata su un’occupazione del 90% e su un affitto di 4.500 dollari al mese e poi il mercato si trasforma e vi trovate al 60% di occupazione e potete affittare solo per 1.000 dollari al mese, per quanto tempo continuereste così?
Azioni repressive da parte del governo su B&B
Forse ancora più significativa è la tendenza dei governi locali a bandire o limitare efficacemente il numero di affitti a breve termine nelle loro giurisdizioni. In alcuni casi, questa legge proibisce gli affitti a breve termine. In altri casi, si ottiene segretamente richiedendo permessi e negando il loro rilascio o mettendo un limite al numero di affitti in un dato quartiere.
Naturalmente è vero anche il contrario. Almeno un governatore statale ha impedito alle città di vietare gli affitti B&B.
Il punto qui è che mentre gli affitti annuali regolari nelle città che sono fonte di guadagno non stanno andando da nessuna parte, gli investitori devono essere cauti nel buttarsi sulle mode che potrebbero lasciarli in difficoltà e sull’orlo di un precipizio finanziario.
Dove state investendo? Vi siete imbattuti in problemi con le case vacanza? Come state costruendo la sostenibilità nel vostro sistema di investimenti?
da ENZO DI MEO | Lug 24, 2021 | Locazioni
Se dovrai gestire le tue proprietà in affitto, è una buona idea mettere insieme tutti i moduli di cui avrai bisogno per farlo. Ti consiglio di procurarti un piccolo schedario e delle cartelline e di mettere cinque copie di ogni modulo nello schedario. In questo modo, quando avrete improvvisamente bisogno di un contratto d’affitto, di una domanda o di un altro modulo, non dovrete mettervi a scavare per trovarlo. Se sei più a tuo agio con le soluzioni tecnologiche, potresti anche mettere tutti i moduli nel cloud usando un servizio come Google Drive. Google Drive è un sistema di archiviazione online gratuito basato sul cloud che si integra con il resto della piattaforma di Google. È possibile creare cartelle e caricare i moduli lì, il che significa che è possibile accedervi ovunque. Il vantaggio di questo, naturalmente, è la capacità di recuperare un modulo anche se non sei a casa.
Se state usando un software computerizzato di gestione della proprietà, potreste anche avere la possibilità di firmare la maggior parte dei moduli direttamente su uno smartphone o tablet, eliminando del tutto la necessità di moduli cartacei. Ma fare un inventario di quello che avete e di quello che vi servirà sarebbe comunque una buona idea.
Come minimo raccomando di salvare quanto segue, insieme a qualsiasi altro modulo richiesto dal vostro stato, città o contea:
- Modulo di richiesta
- Modulo delle qualifiche minime d’affitto
- Leasing di mese in mese
- Contratto di locazione annuale
- Preavviso di tre giorni per pagamenti o cessazione (o preavviso di cinque giorni o qualsiasi richiesto dal tuo stato)
- Accordo di deposito da trattenere
- Regole e regolamento della proprietà
- Avviso di azione avversa (che spiega perché qualcuno è stato rifiutato)
- Avviso per il proprietario per inserire un’unità
- Pacchetto sulla vernice a base di piombo
- Avviso di 10 giorni (o qualsiasi altro avviso che il suo stato permette per questo scopo) per essere conforme
- Avviso di fine locazione di 20 o 30 giorni (come consentito dal tuo stato)
- Pacchetto di trasferimento (spiegando il processo di trasferimento per gli inquilini)
- Aspettative di pulizia
- Checklist del nuovo inquilino
- Rapporto sulle condizioni di entrata ed uscita
- Modulo di annuncio del nuovo proprietario
- Supplemento per animali domestici
- Questionario di referenza dell’inquilino
- Disposizione del deposito
- Lettera di avviso in caso di presenza di muffe
Padroni di casa: ci sono altri moduli che avete trovato utili?
da ENZO DI MEO | Lug 24, 2021 | Locazioni
Un po’ di tempo fa mi sono imbattuto in un articolo in cui si chiedeva alle persone di elaborare le loro esperienze a lungo termine nel possesso di affitti chiavi in mano. All’epoca, il numero di risposte era basso e le poche persone che avevano risposto avevano posseduto le loro proprietà solo per un breve periodo. Allo stesso modo, io avevo posseduto due proprietà (per appena un anno) e non mi sentivo qualificato per intervenire. Un paio d’anni e alcune proprietà dopo (otto in totale), sento finalmente di poter dare un contributo significativo.
La dedizione nel corso del tempo
Prima di tutto, dato che stavo praticando medicina a tempo pieno, volevo possedere una proprietà nel modo meno dispendioso in termini di tempo. Ho riconosciuto che avrei sacrificato un certo grado di rendimento, rispetto a quello di un professionista immobiliare a tempo pieno che stava cercando i suoi affari. Dopo aver studiato a fondo il concetto di affitto chiavi in mano, ho deciso di fare il grande passo. Come può testimoniare chiunque abbia seguito questa categoria di investimenti immobiliari, il vostro rendimento può variare significativamente a seconda del fornitore, delle condizioni della proprietà e della posizione – solo per citare alcuni fattori chiave. Penso che il fascino delle chiavi in mano derivi dalla promessa di trasformare l’esperienza del padrone di casa in un investimento più passivo. Questo è particolarmente interessante per i professionisti ad alto reddito e affamati di tempo come me.
Affrontare i problemi degli inquilini
Detto questo, ho pensato che sarebbe stato un esercizio interessante condividere una corrispondenza via e-mail con il mio fornitore di chiavi in mano per questo anno solare. Da essa, sarete in grado di vedere come ho affrontato certe questioni al di là dell’occasionale ritardo di pagamento.
Il primo messaggio descrive un turnover di routine dell’inquilino. Fortunatamente, le mie unità hanno una media di quasi due anni di occupazione. L’avvicendamento degli inquilini è stato un evento relativamente poco frequente. Le spese sono in linea con quello che mi era stato detto di aspettarmi. A testimonianza della qualità delle nostre unità rispetto al mercato, siamo stati in grado di alzare l’affitto e abbiamo mantenuto un forte interesse da parte di candidati rigorosamente selezionati, con il risultato di un periodo vacante di appena un mese.
Ho esaminato questa e-mail per circa cinque minuti tra un paziente e l’altro e ho risposto affermativamente – vai avanti con il processo. Onestamente non ci ho pensato molto fino alla fine del mese, quando ho rivisto il registro degli affitti e ho notato l’importo inferiore al solito. Diversi mesi dopo, le cose sembravano tornare alla normalità. Ma alla fine di agosto, arrivò un’altra e-mail che descriveva problemi in due diverse proprietà.
Nel primo caso, l’inquilino ha purtroppo perso il suo lavoro ed è rimasto indietro con l’affitto. Era stato puntuale come un orologio per 18 mesi prima che i suoi pagamenti diventassero sporadici e alla fine si fermassero. Il team di gestione della proprietà ha cercato di trovare un alloggio alternativo per lui, il che includeva l’esplorazione di vari programmi sociali e organizzazioni di beneficenza. Credo che, riconoscendo questo, alla fine ha deciso di rendere le cose più facili per noi e andarsene, piuttosto che cercare di ottenere più tempo di occupazione attraverso il processo di sfratto. Non ci sono stati danni indebiti alla proprietà. Questo ha portato ad un altro cambio di routine.
La seconda metà dell’e-mail spiega che una piccola sezione del soffitto della cucina stava cadendo sul pavimento, a causa dei danni dell’acqua dovuti a una perdita dal tetto. Gli scoiattoli avevano danneggiato una presa d’aria sul tetto, causando alla fine una perdita e un conto di riparazione di 700 dollari. Nei miei tre anni e mezzo di proprietà, questo è stato l’unico caso che ha richiesto un’autorizzazione fuori orario per procedere con una riparazione.
Conclusione
Mentre arrivavo alla fine del 2017, ho classificato queste e-mail come tipiche per quanto riguarda la frequenza e la portata dei problemi che avevo affrontato come proprietario chiavi in mano con un fornitore eccellente. Le comunicazioni sono concise, ma abbastanza dettagliate per intraprendere azioni esecutive. C’è anche un’accurata traccia digitale, documentata tramite un robusto portale online per i proprietari. Ho ricevuto altre sette e-mail che hanno portato a lievi ritardi nel pagamento dell’affitto o all’autorizzazione automatica di riparazioni minori (meno di 150 €). Sebbene sia impossibile cercare di mantenere una proprietà di reddito senza sforzo come un bene cartaceo, con un buon fornitore chiavi in mano, ci si può avvicinare molto. Le mie esperienze finora hanno rassicurato la mia decisione di costruire lentamente il mio giro d’affari con la fiducia che le mie proprietà non saranno un ostacolo significativo nel tempo mentre continuo a godermi la pratica della medicina a tempo pieno.
Qual è stata la tua esperienza a lungo termine nel possedere affitti chiavi in mano?
da ENZO DI MEO | Lug 24, 2021 | Locazioni
Una o due volte all’anno andiamo a Napoli per passare del tempo con la famiglia. È fantastico, perché Napoli ha una bella atmosfera , ed è bello recuperare il tempo perduto con i parenti. Detto questo, ci imbattiamo costantemente in un problema ogni anno, ed è trovare un B&b compatibile con le aspettative
Accesso per disabili
Negli ultimi due anni, i posti che abbiamo affittato che erano conformi all’ erano costruzioni moderne, gestite da investitori. Va bene, ma mancavano anche di servizi di base. Quest’anno, abbiamo dovuto letteralmente infilzare ripetutamente la parte superiore di un barattolo di peperoncini verdi per togliere il tappo. L’anno scorso, abbiamo condiviso un solo asciugamano da bagno per tutto il tempo.
Questo mi porta a due punti:
- Se hai intenzione di fare un B&b, fallo bene
- Ci sono un sacco di soldi da investire per le persone che vogliono fare un B&b che è conforme alle norme . La gente non ha bisogno di molto. Mobili puliti e minimalisti e lenzuola pulite andranno bene alla maggior parte delle persone, a patto che anche il bagno e la cucina abbiano le basi. Abbiamo bisogno di asciugamani puliti, shampoo, balsamo, bagnoschiuma e un cestino in bagno. La cucina dovrebbe avere pentole e padelle, una macchinetta per il caffè, tovaglioli, un cestino per l’immondizia con relativi sacchetti, un apribarattoli, un apribottiglie (più importante) e abbastanza posate e piatti per otto persone. Quindi, se stai cercando un posto B&b che ti aiuti a sfondare in un mercato sempre più affollato, è ottimo.
Solo un ragionamento, siccome ci imbattiamo in questo ogni anno (e sono certo che non siamo soli), mi viene in mente che coloro che possono affittare o comprare in edifici conformi all’ sarebbero intelligenti a farlo, perché si avrebbe certamente una forte richiesta.
Hai esperienze con gli affitti conformi alle norme ?
da ENZO DI MEO | Lug 24, 2021 | Locazioni
Gli affitti a breve termine in stile Airbnb possono essere popolari, ma questo non li rende una strategia di investimento immobiliare sostenibile.
Airbnb può arrivare a vincere la battaglia legale per i proprietari di affitti a breve termine in molte aree. Tuttavia, questo non assicurerà la sostenibilità di questa strategia per il buy and hold o l’investimento per la pensione. Gli affitti elevati possono essere allettanti per gli investitori, e le destinazioni possono essere attraenti. Tuttavia, ci sono almeno sei difetti che potrebbero causare agli investitori Airbnb un sacco di dolore lungo la strada.
- Gli affitti a breve termine dipendono dall’industria del turismo
Questi affitti e le loro alte tariffe dipendono dai turisti e da alcuni viaggiatori d’affari. Ci sono state molte variazioni prima, dove quando l’economia vacilla, il turismo si ferma. Questo potrebbe essere dovuto al terrorismo, un disastro naturale come un uragano, o semplicemente l’economia che stringe. Questo può far evaporare la domanda di queste unità velocemente.
- Gli affitti a breve termine creano tassi d’affitto artificialmente alti
Questi tipi di affitti sono spesso commercializzati a due o tre volte i tassi di affitto annuali. Questi tassi semplicemente non sono accessibili ai lavoratori locali. Questo causa due problemi. Primo, spinge fuori lavoratori qualificati come buoni insegnanti, forze dell’ordine, impiegati e imprenditori, che semplicemente non possono permettersi di vivere lì. Questo può avere un impatto negativo a lungo termine su una località. In secondo luogo, questi tassi inducono acquirenti e venditori a scambiare le proprietà sulla base di questi redditi artificiali e spesso temporaneamente gonfiati. Quando questi redditi si prosciugano o si fermano, molti proprietari si troveranno sott’acqua e con un flusso di cassa negativo su un bene che è molto sopravvalutato.
- Gli affitti a breve termine aumentano la concorrenza tra i proprietari
Ora che tutti possono essere proprietari, molti lo sono. Questa è un’enorme quantità di concorrenza. Quando le cose si faranno più difficili, sarà una corsa al ribasso su chi può far pagare meno.
- I guadagni degli affitti a breve termine sono spesso compensati da tasse elevate
Gli affitti più alti sugli affitti a breve termine sono spesso compensati anche da tasse di gestione più alte. Airbnb, VRBO e HomeAway applicano tutti delle tasse. I manager professionisti possono a volte far pagare fino al 30% sugli affitti a breve termine.
- Gli affitti a breve termine non supportano inquilini affidabili e a lungo termine
Gli investitori “buy and hold” esperti premiano gli inquilini a lungo termine. Gli investitori che hanno inquilini che rimangono per anni, risparmiano soldi per il marketing, lo selezione, la pulizia e i costi di ristrutturazione. Quando si affitta a persone che rimangono solo per una settimana o un mese alla volta, che non hanno alcun interesse a prendersi cura della vostra proprietà, questo può portare a costi elevati per la pulizia e le riparazioni tra gli inquilini.
- Gli affitti a breve termine forniscono un incostante ritorno di denaro
In alcune destinazioni di vacanza popolari, è possibile avere la vostra unità prenotata da 12 a 18 mesi in anticipo. Tuttavia, la maggior parte dei proprietari farà fatica a mettere insieme il puzzle dell’occupazione, con alcuni inquilini che rimangono per giorni, altri per settimane e alcuni per mesi. Sarete ancora in grado di guadagnare se riuscite ad avere solo il 30% di occupazione per tutto l’anno?
Riassunto
Gli affitti a breve termine sono allettanti. Avere una proprietà nella vostra destinazione di vacanza preferita che potete utilizzare per 3-6 mesi all’anno non è un’idea terribile. Vi piacerà. Quelli possono essere i vostri migliori rendimenti. Tuttavia, coloro che cercano un reddito passivo costante a lungo termine e rendimenti ottimali possono essere meglio serviti con affitti annuali.
Cosa ne pensi? Useresti Airbnb come strategia di investimento primaria? Perché o perché no?
