Il ROI E ROE : RIFERIMENTI DELL’ INVESTITORE IMMOBILIARE

da ENZO DI MEO | Lug 28, 2021 | Marketing Immobiliare

Roi e roe: Per definire e pianificare il ritorno sull’investimento immobiliare è fondamentale partire da una sana programmazione e conoscenza finanziaria e calcolare per rilevare i dati economici e finanziari il “ROI” e il “ROE“.

Cos’è il ROI ?

Il ROI è l’acronimo di “Return on Investment” che tradotto dall’inglese significa “Ritorno sull’investimento”.

Il ROI è l’indice che misura il rendimento sull’investimento immobiliare e la formula per calcolarlo è la seguente:

ROI = Utile netto / Prezzo di acquisto ( Capitale investito)

Per utile netto si intende la differenza tra il prezzo di vendita e il prezzo di acquisto.

Come si calcola il ROI ?

Esempio:

se acquistassi un’immobile per un valore pari a € 240.000 sostenendo l’investimento immobiliare solo con capitale proprio e lo rivendessi a € 300.000, il ROI sarebbe:

• PREZZO DI ACQUISTO € 240.000
• PREZZO DI VENDITA € 300.000
•  UTILE NETTO € 60.000
• UTILE NETTO
  ————————————————————— X 100
  PREZZO DI ACQUISTO (Capitale Investito)

60.000 / 240.000 = 0,25 ( x 100)
ROI = 25%

Nell’esempio suindicato il ritorno dell’investimento immobiliare è pari al 25%, quale rendimento effettivo sull’investimento immobiliare. Qualora volessimo rapportarlo al fattore tempo e l’operazione immobiliare, dal momento dell’acquisto al momento della vendita, si concludesse in 6 mesi il ROI sarebbe:

25% / 6 mesi = X / 12 mesi

X (ROI) = 50 %

In questo caso l’utile netto su base annua sarà del 50%.

In conclusione, il ROI è da prendere in considerazione come indice di valutazione qualora si decida di investire con l’apporto interamente di capitale proprio, mentre il ROE è l’indice è da prendere in considerazione qualora si decida di investire solo in parte con capitale proprio facendosi finanziare la restante quota da una Banca.

Per definire e pianificare il ritorno sull’investimento immobiliare è fondamentale partire da una sana programmazione e conoscenza finanziaria e calcolare per rilevare i dati economici e finanziari il “ROI” e il “ROE“.

Cos’e il ROE ?

Il ROE è l’acronimo di “Return on equity” che tradotto dall’inglese significa “Ritorno sul Capitale”

Il ROE è l’indice che misura il rendimento sulla quota propria di capitale investito e la formula per calcolarlo è la seguente:

ROE = Utile netto / Capitale proprio investito

Come si calcola il ROE ?

Esempio:

Se acquistassi un’immobile per un valore pari a € 240.000 sostenendo l’investimento immobiliare in parte con capitale proprio pari a € 20.000 ed in parte con capitale finanziato dalla banca pari a € 220.000 ipotizzando interessi passivi su mutuo pari a € 11.000 e lo rivendessi a € 300.000 il ROE sarebbe :

•  PREZZO D’ACQUISTO € 240.000
• PREZZO DI VENDITA € 300.000
•  QUOTA PROPRIA CAPITALE INVESTITO € 20.000
• QUOTA CAPITALE FINANZIATA € 220.000
• UTILE LORDO € 60.000
• INTERESSI PASSIVI SU MUTUO € 11.000
• UTILE NETTO € 49.000
• Utile lordo – Interessi passivi (UTILE NETTO)

—————————————————————— X 100
QUOTA PROPRIA DI CAPITALE INVESTITA

49.000 / 20.000 = 2,45 ( x 100)

ROE = 245 %

Tale rendimento è possibile grazie all’utilizzo della leva finanziaria.

In conclusione, il ROI è da prendere in considerazione come indice di valutazione qualora si decida di investire con l’apporto interamente di capitale proprio, mentre il ROE è l’indice è da prendere in considerazione qualora si decida di investire solo in parte con capitale proprio facendosi finanziare la restante quota da una Banca.

 Cosa è il ROI ?

E’ un indicatore finanziario che misura il rendimento di un investimento indipendentemente da come è stato finanziato ed è l’acronimo di “RETURN ON INVESTMENT”.

Cerco di farti un esempio pratico per farti comprendere meglio il concetto:

Hai acquistato un immobile a € 100.000 con soldi tuoi nella tua zona di investimento che hai individuato come ti ho insegnato , gli hai dato valore ristrutturandolo con altri € 30.000 sempre con soldi tuoi e, dopo aver analizzato i prezzi di mercato come ti ho insegnato,lo rivendi a € 180.000.

E’evidente che hai un utile lordo di € 50.000 e calcolare il ROI su base annua è semplice infatti è sufficiente dividere l’utile per il totale dell’investimento e moltiplicarlo per 100 quindi:

ROI su base annua = utile (€ 50.000) / investimento totale (€ 130.000) x 100 = 38,5 %

Un buon rendimento direi , anche se poi devi togliere la tassazione.

Un investitore immobiliare di successo genera operazioni profittevoli in un breve periodo , infatti il ROI va sempre relazionato con il fattore tempo e  se la stessa operazione l’avessi chiusa in 6 mesi allora il tuo ROI sarebbe raddoppiato al contrario , con chiusura in 2 anni il tuo ROI sarebbe dimezzato !

Questo ragionamento del tempo ti può sembrare banale ma , credimi , non lo è affatto e rappresenta l’ago delle bilancia fra un’operazione eccellente ad una fallimentare.

Di solito , per noi investitori immobiliari un ROI si considera ottimale quando supera il 30% lordo ma , è il ROE quello che ti deve interessare maggiormente.

 Cosa è il ROE ?

E’ un indicatore finanziario che misura il rendimento di un investimento relativamente al capitale proprio utilizzato nello stesso ed è l’acronimo di “RETURN ON EQUITY”.

Per farti capire meglio , il ROE indica il rendimento su base annua dei tuoi soldi investiti nell’operazione.

Riprendiamo l’esempio precedente per il calcolo del ROI e supponiamo tu faccia la stessa operazione ma ricorrendo alla leva finanziaria per mezzo di capitale di rischio di terzi o mutuo bancario per € 100.000.

Quindi finanzierai l’acquisto dell’immobile e utilizzerai tuo capitale per la ristrutturazione per € 30.000.

Lo rivenderai sempre a € 180.000 ed in questo caso il ROE su base annua si calcola dividendo l’utile per il capitale proprio e moltiplicarlo per 100 quindi:

ROE su base annua = utile (€ 50.000) / capitale proprio (€ 30.000) x 100 = 166,7 % !

Anche in  questo caso dovrai sottrarre la tassazione e le spese per il mutuo

Analizzando  il ROE delle 2 operazioni , senza e con leva finanziaria ed a parità di utile , avremo:

ROE senza leva = 38,5%

ROE con leva =   166,7

Penso sia evidente che l’operazione fatta con leva finanziaria sia la migliore e deve farti capire che dovrai essere abile a non utilizzare o solo in piccola parte il tuo capitale nelle operazioni che andrai a  fare se vorrai farne in modo seriale e se vorrai raggiungere il successo e la ricchezza con gli immobili.

Se vuoi partecipare alle mie operazione immobiliari con tuo capitale e/o se vuoi segnalarmi altre operazioni inviami una richiesta e verrai contatto al più presto.

Immobili a reddito: Meglio nuovi o vecchi?

da ENZO DI MEO | Lug 24, 2021 | Marketing Immobiliare

In questo articolo, parleremo degli immobili a reddito , proprio su questo tema , c’è un un continuo dibattito che probabilmente rimarrà irrisolto nel prossimo futuro:

• Ristrutturare le case per un profitto o comprare e tenere affitti a lungo termine?
• Se si opta per gli affitti a lungo termine, ci si deve concentrare sul guadagno o sulla crescita del capitale?
• Dovresti comprare una vasta gamma di case monofamiliari o acquistare edifici di appartamenti multifamiliari?
• Saldare il debito del tuo patrimonio di investimenti o aumentarlo rifinanziando per aggiungere altre proprietà?
• Comprare proprietà in località con rating A e B o inseguire i rendimenti più alti di quelle C e D?

Per ottenere il massimo da immobili a reddito cosa conviene fare ?

Sono sicuro che ci sono investitori immobiliari che sostengono ogni lato di questo dibattito, ma ho voluto provare ad offrire una panoramica dei pro e dei contro di ogni tipo di proprietà.

Poi, seguirò condividendo il consiglio che do alla maggior parte dei miei clienti investitori sull’argomento.

I benefici dell’acquisto di immobili in condizioni “normali ” da reddito

Ci sono tre fattori principali a cui bisogna prestare attenzione prima di acquistare immobili che dovranno poi dare una rendita:

-Posizione e quartieri consolidati

-Tassi di mercato prevedibili per valori e affitti

-Le proprietà più vecchie sono di solito costruite meglio

Il vantaggio principale dell’acquisto di vecchie proprietà in affitto è che di solito si trovano in quartieri consolidati e affascinanti, più vicini ai principali centri urbani. In quanto tali, tendono ad attrarre gli inquilini più interessati allo stile di vita e alla vicinanza. Questo gruppo di inquilini ha i suoi pro e i suoi contro. Da un lato, tendono ad essere professionisti che soddisfano i criteri di reddito e di credito. Dall’altro, tendono ad essere inquilini più transitori e in genere non rimangono per lunghi periodi.

Il secondo vantaggio dell’acquisto di vecchie proprietà in affitto è che i tassi di mercato per i valori e gli affitti sono ben stabiliti in virtù del fatto che il quartiere è lì da molto tempo. A volte, quando si acquista una nuova costruzione, c’è una certa quantità di supposizioni da fare per determinare il tasso di affitto appropriato.

Ultimo ma non meno importante, gli investitori che acquistano proprietà più vecchie credono che siano costruite meglio delle proprietà più nuove. Non sono sicuro che questo sia oggettivamente vero in ogni caso. C’è sicuramente un po’ di sindrome del “ai miei tempi…” in corso.

Ultimo ma non meno importante, gli investitori che acquistano proprietà più vecchie credono che siano costruite meglio delle proprietà più nuove. Non sono sicuro che questo sia oggettivamente vero in ogni caso. C’è sicuramente un po’ di sindrome del “ai miei tempi…” in corso.

Quello che posso dire con certezza è che c’è una tendenza verso una maggiore densità edilizia. I vecchi quartieri avevano tipicamente lotti più grandi con case che avevano più spazio tra di loro. Ora, i costruttori stanno cercando di inserire più case nella stessa quantità di terreno a causa dell’aumento dei costi dei terreni.

Immobili a reddito:immobili di recente costruzione , quali sono i vantaggi :

Successivamente, diamo un’occhiata ai benefici delle proprietà in affitto più recenti (che raddoppiano i contro degli affitti più vecchi).

Ci sono cinque vantaggi principali degli affitti più recenti:

1. Le proprietà in affitto più recenti tendono ad essere situate in zone con scuole migliori
2. Flusso finanziario più prevedibile grazie a minori spese di capitale
3. Maggiore efficienza energetica e bollette più basse per gli inquilini
4. Termini di locazione più lunghi e meno turnover
5. Maggiore potenziale di crescita

Il vantaggio principale dell’acquisto di proprietà in affitto più recenti è che, in media, queste proprietà tendono ad essere vicine a scuole migliori. Questo non è certamente vero in tutti i casi, ma provando la tendenza generale è stata che le scuole nelle aree suburbane (dove si trovano le proprietà più recenti) sono valutate meglio rispetto alle scuole nelle località più vicine.

La qualità della scuola è il criterio più importante che gli inquilini eccellenti cercano quando scelgono una casa in affitto. Le proprietà in affitto più recenti di solito portano ad inquilini migliori perché sono collegate a scuole migliori.

In secondo luogo, le proprietà più nuove avranno meno spese di capitale nel prossimo decennio perché tutti i sistemi principali sono più nuovi. Anche nel caso di un vecchio affitto ristrutturato, a meno che non ci sia l’impianto idraulico galvanizzato o i sistemi elettrici a manopola e tubo siano stati sostituiti e aggiornati, è probabile che le riparazioni siano più costose nelle case in affitto più vecchie che in quelle più nuove.

Se acquistate un appartamento in affitto che ha meno di 5 anni il tetto sarà in ottime condizioni per i prossimi 20-25 anni. Questo di solito non è il caso delle proprietà in affitto più vecchie. In altre parole, se volete che la redditività del vostro portafoglio immobiliare sia più prevedibile, acquistate proprietà in affitto più recenti.

In terzo luogo, le proprietà più nuove sono in genere più efficienti dal punto di vista energetico: hanno un migliore isolamento e finestre migliori. Questo porta a bollette più basse per gli inquilini, il che li spingerà a rimanere più a lungo. Vedete, quando un inquilino considera per la prima volta di affittare la vostra proprietà, guarda solo il prezzo dell’affitto. Ma quando pensa di rinnovare il contratto d’affitto, guarda la combinazione del prezzo d’affitto più le utenze. Se la vostra vecchia proprietà in affitto fa sì che il vostro inquilino veda 300 dollari di bollette elettriche ogni mese in estate, potete stare certi che cercherà un affitto più efficiente dal punto di vista energetico al momento del rinnovo.

E questo è il seguito perfetto per il quarto vantaggio di possedere proprietà in affitto più recenti: termini di locazione più lunghi e meno turnover. Questo accade per diverse ragioni. In primo luogo, il gruppo di inquilini nei quartieri più nuovi è principalmente attratto dalle scuole della zona e i genitori sono di solito riluttanti a cambiare la scuola dei loro figli. Quindi finiranno per rimanere fino a quando il piccolo Timmy finisce la scuola elementare o Jennifer la scuola media. Invece di inquilini che si trasferiscono ogni anno, gli affitti più recenti hanno una durata media di 3-4 anni.

In secondo luogo, le proprietà più nuove richiedono meno riparazioni, il che significa meno problemi per i vostri inquilini e una migliore esperienza di affitto.

Ultimo ma non meno importante, se acquistate correttamente, le proprietà in affitto più recenti si trovano nel percorso di crescita. C’è sicuramente un elemento di rischio e di imprevedibilità coinvolto nell’acquisto in un’area che non è ancora consolidata, ma quello stesso rischio offre l’opportunità di ritorni di profitto che non si vedono nei vecchi quartieri consolidati.

 Considerazioni finali

So che ci sono molte più sfumature in questa discussione di quelle che ho trattato. Per esempio, ci sono mercati in cui le proprietà più nuove non sono un’opzione, quindi gli affitti più vecchi sono tutto ciò che si ottiene. In altri mercati, alcune delle tendenze che ho menzionato (cioè, affitti più recenti = scuole migliori) non si applicano. Ma lo scopo di questo articolo è quello di essere una panoramica delle tendenze che si applicano nella maggior parte dei casi.

Vi lascio con questo: Secondo la mia opinione professionale, se il vostro mercato lo offre e volete che il vostro portafoglio immobiliare funzioni come un orologio con meno problemi e meno gestione, comprate proprietà in affitto più recenti.

Se invece volete solo investimenti in posizioni centrali per attirare inquilini professionali, comprate proprietà da affittare in quartieri più vecchi.